«Донорская семейная ипотека» — что за новая схема и насколько это безопасно
Ипотечное донорство — выгодно?
Учитывая высокую ключевую ставку рыночная ипотека перестала быть интересна клиентам, рассказывает NEWIA Никита Макаров, магистр экономики, финансовый обозреватель, ведущий программы «Рынки» на РБК-ТВ.
Но многие стараются получить льготную ипотеку, среди которых по-прежнему действуют семейная, IT-ипотека, ипотека для участников СВО, дальневосточная и арктическая.
И если с дальневосточной и арктической ипотекой быть «донором» сложно (нужно покупать жилье в тех регионах, где действует программа), то в остальных случаях можно привлечь созаемщика, который подходит под условия программы, и получить льготную ставку.
«Безусловно, это финансово выгодно: вы получаете прямую экономию в виде разницы ставки по льготной ипотеке и текущей рыночной. Но нужно понимать, что эта выгода — субсидия государства, и при этом возникают процессуальные и юридические риски. В дальнейшем у вас могут быть сложности, например, с вступлением в собственность», — считает Никита Макаров.
У кого права на квартиру
Эксперт по недвижимости АН «Макромир» Ирина Озерова отмечает, что заемщик обязан выделить созаемщику формальную долю в собственности, например, 10%. После полного погашения кредита последний выходит из состава собственников.
Но такой вывод требует отдельного юридического соглашения и не является простым процессом. Кроме того, при такой схеме существует риск отказа созаемщика от переоформления своей доли после выплаты ипотеки. Также возможны судебные тяжбы, дополнительные расходы и сложности с продажей этой недвижимости, особенно при семейных спорах.
«Не рекомендую пользоваться данным ипотечным инструментом. Даже если сейчас вы уверены в человеке на все сто процентов, всегда существует вероятность, что он передумает, поймет свою упущенную выгоду или попадет под влияние родственников», — считает Ирина Озерова.
Донорство не бесплатно
Иван Золотарев, эксперт агентства недвижимости «Этажи» г. Москва, рассказал, что всего два банка оформляют ипотечное донорство, но обычно это не бесплатно, так как идет надбавка к стоимости:
«Например, тот же Абсолютбанк дает взять семейную ипотеку под сниженную ставку. Соответственно, там нужно доплатить процент от суммы кредита банку, а также заплатить страховку обязательную, которая в этом банке, к сожалению, раза в 3, а то и в 4 больше, чем в других банках».
В этой ситуации эксперт советует аннулировать эту страховку в течение двух недель, оформив недорогую и на этом сэкономить. Но при этом при заключении договора все равно есть увеличение ставки и дополнительный расход.
Кто еще рискует?
Вера Калистратова, руководитель бухгалтерского консалтингового агентства «Простые решения», считает что такая схема несет массу рисков для обеих сторон.
«Донор» использует право на льготный кредит и получить новый займ на льготных условиях уже для себя вряд ли сможет. А в случае, если у основного заемщика возникнут трудности с погашением ипотеки, финансовую ответственность и риски по судебным взысканиям понесет и созаемщик.
«Также факт „Ипотечного донорства“ отражается в кредитной истории, а значит, если созаемщику потребуется, например, потребительский кредит, не факт что банки его одобрят», — предостерегает эксперт.