Покупаем жилье по старой ставке: что такое переуступка ипотеки

Переуступка ипотеки

Конкурируя за клиентов, банки начали изобретать решения, чтобы продавать собственную ипотеку (без господдержки), не пугая людей двузначными процентами. К примеру, услугу «Ипотека по ставке продавца» первым предложил ипотечный лидер Сбербанк в начале 2023 года. Затем похожие решения для продажи залоговых квартир появились и у других ведущих игроков.

Однако спустя год осенью 2024 года массовый покупатель вряд ли сможет найти такой вариант для того, чтобы снизить ставку, рассказывает Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру». На сайтах Сбербанка и других игроков подобных предложений нет. При этом банки по-прежнему разрешают переоформить ипотечную недвижимость с одного клиента на другого.

«Но в подавляющем большинстве случаев по ипотечной сделке будет назначены новые проценты, которые соответствуют текущим ставкам. Редкое исключение может быть сделано в рамках программ реструктуризации жилищных займов. Допустим, для родственников заёмщика, который столкнулся с проблемами».

Причём даже в этом случае есть риск, что провести сделку с сохранением ставки не получится. Когда ипотечные проценты «пробили потолок» в 23%, банкам экономически невыгодно массово переуступать ставки в 12%-15%, считает эксперт.

Как происходит переуступка старой ипотечной ставки

Суть схемы такова: продавец идёт в сделку, предлагая квартиру вместе с жилищным кредитом по «старой» ставке, которая, предположим на 10% ниже текущих. Если покупателю повезло найти такой объект на «вторичке», и квартира подходит по параметрам, то в теории есть возможность сэкономить на ежемесячных ипотечных платежах. Благодаря двукратной разнице ипотечные платежи будут также вдвое ниже.

Баджурак отмечает, что до сегодняшнего дня продавцы ипотечных квартир указывают схему «ипотека по ставке продавца» в объявлениях о продаже. Очевидно — это способ привлечь внимание покупателей. Но на деле такая схема вряд ли будет одобрена банком-кредитором. Поэтому стоит заранее запросить детали у кредитной организации о параметрах кредита для покупателя залоговой квартиры.

«По нашим оценкам, людям „с улицы“ не стоит обольщаться заранее и рассчитывать на экономию процентов. Также напомним, что по сделкам переуступки с сохранением ставки Сбербанк брал единовременную комиссию в размере 1% от остатка по ипотеке, но в пределах от 12 тыс. до 30 тыс. рублей».

Кроме того, ипотечный кредит у продавца должен быть выдан по стандартной программе, а не льготной. То есть переоформить ипотеку со ставкой с субсидией государства нельзя.

Можно ли сэкономить при переуступке ставки

В сделках по переуступке в одном банке можно сэкономить на оценке объекта, ведь он уже находится в залоге у кредитора. Но страховку недвижимости, а также жизни и здоровья заёмщику придётся делать заново, объясняет эксперт.

Покупатель ипотечной квартиры может дополнительно сэкономить, поторговавшись с продавцом. Из-за падения спроса, который начался ещё в июле, многие продавцы «вторички» охотнее «двигаются» по цене квартир.

Но следует учесть важный минус для покупателя — большой первый взнос (ПВ). Размер одобряемого покупателю займа должен быть равен остатку долга по ипотеке продавца. Соответственно, чтобы переоформить жилищный кредит, чаще всего придётся внести бОльшую сумму, чем по стандартным рыночным программам.

Требования к заемщику при переуступке банковской ставки

Ярослав Баджурак отмечает главный, на его взгляд, подводный камень в схеме переуступки «ипотека по ставке продавца» — это требование к идентичности клиентских профилей двух заёмщиков — продавца и покупателя.

«Проще говоря, в действующей ипотеке банк меняет одного клиента на другого, который как минимум должен зарабатывать столько же (а лучше — больше), совпадать по возрасту, чтобы уложиться в срок „старого“ кредита».

Кроме того, покупатель обязан иметь похожую кредитную историю и показатель долговой нагрузки, чтобы банку не пришлось повышать резервы на покрытие рисков. Таким образом, найти подходящего покупателя, которого одобрит банк, будет не так просто. Впрочем, как и воспользоваться осенью 2024 года схемой «ипотека по ставке продавца».