Как оформить ипотеку под залог недвижимости: подходит «хрущевка» или нет?

Залог старой квартиры — это стандартный для многих банков прием, который позволяет купить новую недвижимости. В случае одобрения старое жилье оформляют в качестве взноса, накладывая на него ограничение.

Какие банки оформляют ипотеку под залог недвижимости

Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», рассказывает, что такая программа есть у большинства лидеров банковской розницы — Сбербанка, ВТБ, Альфа-Банка, Банка ДОМ.РФ. Порядок их оформления мало чем отличается от процедуры оформления ипотеки на вторичную недвижимость.

В правилах кредитования банки всегда оговаривают максимальную сумму, которую можно взять под залог имеющейся недвижимости. Так, у Сбербанка она не должна превышать меньшую из величин — 20 млн рублей или 60% оценочной стоимости объекта недвижимости, оформляемого в залог.

«Интересно отметить, что ставки по ипотеке под залог недвижимости всегда выше, чем по другим видам жилищных займов. На наш взгляд, банки назначают проценты выше, так как сделки с „двойной“ ипотекой более сложные и трудоёмкие. Процентными надбавками кредиторы компенсируют повышенный риск и собственные „хлопоты.

Также стоит добавить, что для оформления таких ипотечных сделок многие кредитные организации, включая Сбербанк, не требуют от заёмщиков подтверждения дохода“, — делится Баджурак.

Как оценивается недвижимость под залог

Борис Богоутдинов, управляющий партнер «Консалтинговой компании „2Б Диалог“, отмечает, что оценка жилой недвижимости производится в строгом соответствии с требования ФЗ-135 „Об оценочной деятельности“ на основании открытых рыночных данных.

Покупатель выбирает оценочную компанию аккредитованную при банке, специалисты которой проводят осмотр объекта, анализируют предоставленную заемщиком информацию, состояние объекта, отсутствие/наличие перепланировок и производят расчет рыночной стоимости.

В настоящее время оценщики жилой недвижимости используются автоматизированные комплексы формирования отчета об оценке, поэтому такая оценка является самой простой и носит массовый характер.

Что подходит под залог для ипотеки

В условиях лидера ипотечного кредитования есть важное ограничение, которое касается залоговой недвижимости. Кредитор рассматривает заявки только для кредитования на покупку квартир в домах, построенных до 1975 года. Дополнительное требование — здание не признано аварийным и не подлежит сносу или расселению.

«Мы видим, что банки крайне неохотно берут в залог объекты старше 1975–1980 года постройки. К примеру, мало кто из кредиторов одобрит ипотечную заявку под залог „хрущёвки“, построенной в 60-е годы прошлого века», — рассказывает Ярослав Баджурак.

Логика банкиров вполне понятна — если у заёмщика возникнут проблемы, то кредитной организации придётся продавать залоговую квартиру с торгов. Для этого объект недвижимости должен быть ликвидным, а коэффициент износа дома минимальным, чтобы цена объекта была подороже, что вряд ли можно отнести к «хрущёвкам».

«В стране нет законов, в которых прописаны требования к возрасту залоговой недвижимости. Поэтому мы советуем всем заёмщикам, которые планируют кредитоваться под залог квартиры, сначала изучить требования выбранного банка на сайте или, обратившись в отделение. Слишком велик риск, что взять ссуду не получится, если у вас в активе „неликвид“, по мнению банка», — отмечает эксперт «Выберу.ру».

️Можно ли продать квартиру в залоге?

Квартиру в залоге продавать можно, просто на имущество накладывается обременение, и главное здесь получить согласие банка, рассказывает Борис Богоутдинов. Но для этого надо полностью погасить ипотеку.

«Обычная практика предполагает получение аванса с покупателя, чтобы погасить остаток долга. По существу сотрудник банка представляет выписку об оставшейся сумме долга. Покупатель вносит деньги на 2 депозитарные ячейки, одна из которых для продавца как разница остатка стоимости залоговой стоимости и остатка долга для Банка, а для банка оставшаяся сумма долга», — объясняет эксперт.

Также есть механизм переоформления кредитного договора на этого покупателя.

Причины отказа банка в принятии залога

Помимо «возраста» недвижимости, есть и другие подводные камни, которые препятствуют оформлению залога, рассказывает Ярослав Баджурак. К ним можно отнести требование к месту расположения недвижимости — в городе присутствия банка.

Еще одной причиной, по которой банки «заворачивают» заявки, это зарегистрированы в квартире отдельные категории граждан: инвалиды, военнослужащие, заключённые, даже если есть их письменное согласие на сделку. Лучше предварительно подготовиться к сделке и выписаться из квартиры.