Появился еще один фактор, который обрушит рынок недвижимости в 2024 году

Зачем ввели запрет на малогабаритное жилье?

Ограничения на строительство квартир менее 28 кв. м. были введены в связи с новыми национальными целями, которые Владимир Путин обозначил в указе от 7 мая 2024 года, объясняет запрет на малогабаритную недвижимость Роман Капранчиков, основатель проекта для поиска жилья БезПосредников.ру.

В нем говорится, что к 2030 году каждый россиянин должен быть обеспечен жильем площадью не менее 33 кв. м., а к 2036 году на каждого жителя страны должно приходиться уже 38 кв. м.

Цель нововведения заключается в том, чтобы улучшить жизненные условий семей, сделать их более комфортными, и, как следствие, — повысить уровень социальной среды в жилых секторах.

«Но, как я полагаю, задача намного глубже, чем кажется на первый взгляд. В последние 15 лет мы наблюдали тренд на квартиры с малой площадью. Их популярность логична: для многих жилье размером в 20 квадратных метров финансово более доступно. Однако популяризация квартир малой площади привела к тому, что люди не стремились строить семьи, потому что студии комфортны лишь для проживания в одиночестве», — считает эксперт.

Сейчас же, в связи с новым законом, чтобы позволить себе квартиру большей площадью, гражданам придется объединяться в ячейки общества, что в теории должно привести к улучшению демографической ситуации в стране.

Популярность малогабаритных студий и их проблемы

«Однушки» на протяжении последних лет остаются самым востребованным форматом жилья в России, рассказывает Анастасия Вронская, руководитель отдела развития бизнеса компании РОКВУЛ.

За последние пять лет квадратный метр недвижимости в городе в среднем подорожал в 2,5–3 раза, в регионах этот показатель может варьироваться. Поэтому застройщики стали уменьшать площади квартир в новостройках, что привело к плотному заселению. ЖК становятся больше, этажность выше, а это плохо отражается на комфорте проживания.

Если говорить про малогабаритные квартиры-студии (до 28 кв. метров), то по данным риелторов, их доля по ДДУ в массовом сегменте на апрель 2024 года составила свыше 20%. Для понимания 28 кв. метров — это не «чистая площадь», а пространство, куда вписаны водопроводные трубы, кухня, санузел.

«В многоквартирном доме, где на этаже 10-12 подобных квартир, сложно говорить о комфорте, особенно акустическом. Звукоизоляция в таком жилье, как правило, отсутствует. А размер площади усложняет будущим владельцам жилья возможность организовать ее самостоятельно. И это только одно из неудобств, с которым сталкиваются жители таких мини-квартир. Поэтому мы считаем, что ограничения на минимальную площадь квартир являются своевременной мерой, которая способствует повышению уровня комфорта и качества жизни», — отмечает Вронская.

По мнению эксперта, квартиры-студии не подходят для комфортного проживания семьи, в которой есть дети, и являются своеобразным стоп-фактором для дальнейшего расширения семьи.

Также важно помнить, что любая жилая площадь имеет социальную нагрузку: поликлиники, школы, детские сады и пр. Соответственно, чем больше таких «мини- квартир» в жилом доме, тем выше нагруженность на соцобъекты, например, учеба в школах в две смены.

Как этот запрет отразится на застройщиках и покупателях?

Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» г. Сочи, считает, что для застройщиков такие ограничения могут показаться невыгодными, ведь спрос на компактные квартиры всегда был высоким.

Однако с точки зрения долгосрочного развития это правильное решение. Введение запрета на студии стимулирует девелоперов проектировать жильё, которое действительно отвечает потребностям для комфортного проживания, а не только инвестиционных целей.

«На смену студиям придут полноценные однокомнатные квартиры, где жители смогут обустроить своё постоянное жильё. Такие квартиры имеют достаточно места для комфортной жизни и способны поддерживать нормальные условия для различных категорий граждан, включая семьи с детьми. Это важный шаг в сторону повышения стандартов жилья и улучшения качества городской среды».

Анастасия Вронская прогнозирует сильные изменения структуры рынка:

«Скорее, запрет поможет убрать те экстремумы, которые периодически случались в виде квартир в 12-14 кв. метров или варианты, когда „плохо реализуемая 3-шка“ нарезалась застройщиком на три „хорошо уходящие однушки“.

Альтернатива малогабаритным квартирам

Однако, ликвидация нежизнеспособных для создания семьи малогабаритных студий может повернуть спрос покупателей в ту область, с которой борются не первый год. Роман Капранчиков прогнозирует рост коммунальных квартир:

«При этом, скорее всего, россияне будут искать всевозможные варианты покупки жилья небольшого формата. Заменой студий могут стать многокомнатные квартиры, которые люди будут брать в долевую собственность и дробить их на несколько квартир. То есть уже после сдачи домов может резко увеличиться количество незаконных, а, значит, крайне небезопасных, перепланировок».