Застройщики ищут покупателя в обход банка: стоит ли соглашаться и насколько это выгодно

После 1 июля 2024 года ипотечный рынок испытал потрясение из-за изменений и отмены льготных программ, которые сказались на всех участниках. В новых условиях застройщики ищут новый курс развития бизнеса без государственных стимуляций, а покупатели задумались, как теперь им выгоднее купить жилье.

О ситуации на строительном рынке жилья во второй половине 2024 года рассказал Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», специально для NEWIA.

Подготовка к отмене льготной ипотеки

Накануне отмены льготной ипотеки глава Сбербанка отметил, что рынок будет пару лет «болеть». Очевидно, это отразится на потере покупателей, которым теперь недоступны ипотечные программы с поддержкой государства. Количество сделок падает.

Так, по данным Росреестра, по итогам августа на самом крупном рынке страны в Москве зарегистрировано на 31,7% меньше договоров ДДУ по сравнению с июлем. Ещё более драматичная картина складывается, если сравнивать количество сделок с августом 2023-го — объем вложений населения в «бетон» «просел» на 56,5%. К данным 2022 года — на 27,1%.

«Но, как известно, спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Надо сказать, что застройщики готовились к „черной“ полосе в бизнесе. А за прошедшие „тучные“ годы крупнейшие игроки накопили запас прочности по объемам распроданных квадратных метров и накопили „подушку“ собственных средств.

Правда, вряд ли кто-то из девелоперов заранее ожидал, что период невзгод совпадёт с жесткой политикой ЦБ, который бросил все силы на борьбу с инфляцией и продолжает повышать ключевую ставку», — рассуждает Ярослав Баджурак.

Альтернатива льготной ипотеки

Основываясь на заявление главы Банка России, жесткая денежно-кредитная политика продлится не только до конца года, но и в 2025-м. Таким образом, рыночные ипотечные ставки в ближайший год будут «отпугивать» потенциальных покупателей квадратных метров.

Вот почему, чтобы не допустить обвала продаж, девелоперам не остаётся ничего другого, как самостоятельно или вместе с банками-партнёрами предлагать собственные ипотечные решения, программы рассрочки и субсидировать покупателям расходы на покупку квадратных метров. Тем более, схемы были обкатаны в предыдущие годы, рассказывает эксперт.

«Мы видим, что в III квартале уже начался ренессанс ипотек от застройщиков с субсидированием ставки для уменьшения ежемесячного платежа, траншевых программ, трейд-ина».

Покупательский спрос на новые условия

Интерес у покупателей к новым предложениям от застройщиков есть, так как люди по-прежнему смотрят, «по карману» ли им ежемесячный платёж, принимая решение.

«Однако наивно думать, что расходы идут из „кармана“ продавцов. Для ипотечного покупателя цена новостройки, которая продаётся по такой схеме всегда на 20%-30% выше, чем стоимость аналогичного объекта, продаваемого без ипотеки.

В итоге покупатели берут дорогие квартиры в надежде, что справятся с нагрузкой по обслуживанию долга. Заметим, на их „плечах“ высокий риск, ведь в случае дефолта в ближайший год продать такую недвижимость по цене покупки не получится», — объясняет Ярослав Баджурак.

Также эксперт добавляет, что ЦБ не первый год принимает меры для запрета рисковых схем. Регулятор подготовил стандарт ипотечного кредитования, который сейчас обсуждают банки и профучастники рынка.

По планам, документ вступит в силу с 1 января 2025 года, поэтому не исключено, что в результате часть схем застройщиков, в которых цена квартир завышается, будет закрыта, так как банки перестанут их финансировать.

Как купить дешевле сегодня недвижимость?

Ярослав Баджурак считает, что при всем многообразии альтернативных способов приобретения жилья, для россиян существует наиболее безопасный вариант.

«Мы считаем, что в текущей ситуации льготные госпрограммы это единственный способ выгодного приобретения квартир. Они, как и прежде, могут приобретать недвижимость в ипотеку по ставкам в диапазоне 2%-6%».

Однако здесь тоже есть проблемы. К льготным категориям постоянно увеличивают требования и снижают лимиты кредитования. Так, с 18 сентября временно остановил приём заявок ипотечный лидер — Сбербанк, на исходе резервы у ВТБ, Альфа-Банка и других банков.

Поэтому заёмщикам-льготникам не стоит откладывать решение на потом, считает эксперт. Есть вероятность, что условия госпрограмм станут ещё жестче, а количество вариантов для покупки недвижимости сократится.