В 2024 году ипотека станет малодоступной и очень дорогой

Регулирование рынка ипотеки стало важной задачей Центробанка, так как в этом секторе наблюдается значительное снижение качества кредита и, соответственно, повышение рисков.

Кредитно-денежная политика ЦБ РФ

Первыми мерами Центробанка в этом году стало сентябрьское решение поднять первоначальный взнос с 15% до 20%. Следующим действием было увеличение макропруденциальных надбавок по ипотеке в сегментах с низким первоначальным взносом и высокой кредитной нагрузкой.

В декабре 2023 года ЦБ опубликовал новое решение еще раз ввести повышение надбавок по ипотеке, которое состоится в будущем году. Таким образом, с 1 марта 2024 года ипотечные кредиты станут дороже и менее доступными.

Ситуацию прокомментировал заведующий кафедры ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов. Он считает, что «Беспокойство ЦБ по поводу снижения качества заемщиков оправдано, но вместе с этим однозначно понижают возможности кредитования населения».

Старший директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова высказала свое мнение — «Ужесточение кредитного рынка может привести к обратному эффекту, люди начнут еще больше брать кредиты, стараясь успеть до ожидаемых изменений. При этом, жилье в своей стоимости продолжит свой рост».

Оценка стоимости ипотеки

Как сообщает регулятор, решение поднять стоимость ипотеки путем надбавок к коэффициентам риска стало мерой, которая позволит сдержать рост ипотечного рынка. За последние пару лет число заемщиков с повышенной кредитной нагрузкой увеличилось почти в два раза. По оценке ЦБ за 3 квартал 2023 года почти половина населения (47%), которому выдан займ, уже имеют кредитную нагрузку более 80% от своего дохода.

Востребованность льготных программ по ипотеке на новостройки стала еще одной причиной закредитованности населения. В первой половине 2023 года льготная и семейная ипотека составила 49% от общего объема выданных кредитов, 63% — в третьем квартале, 72% — в октябре, ноябре.

По оценке недвижимости данный сектор значительно поднялся в цене. При этом, вторичное жилье отстало, стоимость которого по сравнению с новостройками по стране может составлять до 47%.

К тому же, стоимость жилья при продаже, которое находится еще в ипотеке, зачастую имеет более низкую стоимость и может даже не покрыть долговые обязательства перед банком в случае слабого первичного взноса. Все эти факты составляют проблему как для населения, так и для портфеля банков.

Чем выше надбавка, тем больший капитал создает банк для одобрения кредитов. Однако, такое положение уже не выгодно самим кредитующим организациям.

По новым правилам заемщик, имеющий дополнительную нагрузку по кредитам более 80%, будет иметь самый высокий коэффициент — 9. Для некоторых категорий цифры останутся прежними, например ипотека с первоначальным взносом до 15% и долговой нагрузкой 50% сохранит коэффициент — 2,5.

Первоначальный взнос по ипотеке

Решение от 20.09.2023 г. о поднятии первоначального взноса по ипотеке положительно сказалось на общем финансовом рынке.

Центробанк указывает, что по данным за 3 квартал 2023 года увеличение ПВ с 15% до 20% значительно снизило количество взятых кредитов под первый взнос с 50% до 15%.

Ипотека в 2024 году — условия

В ЦБ отметили важные условия, при которых долгосрочный кредит станет выгоднее как банку, так и кредитуемому лицу. В первую очередь, это наличие первоначального взноса, накопленного личными силами. Это связано с тем, что россияне часто берут кредит на первый взнос по ипотеке, тем самым увеличивая свою кредитную нагрузку. Такая категория составила в октябре 6,5% об общего рынка.

Во вторых, ЦБ рекомендует банкам все-таки обращать внимание на официальный доход заемщика для оценки его кредитной нагруженности, не принимая во внимание дополнительные источники дохода. Это требование повышает качество ипотеки и обеспеченность заемщика.

Льготная ипотека 2024

На данный момент в России используется несколько государственных программ по ипотеке на жилье:

 — Семейная ипотека под 6%. Программа рассчитана на семьи с детьми для приобретения новостройки, строящегося дома (ИЖС), приобретения вторичного жилья в городах, где нет новостроек, вторичное жилье в сельской местности.

 — Льготная ипотека под 8%. Подходит для приобретения квартиры у застройщика вне зависимости от семейного положения.

 — Дальневосточная ипотека под 2%. Под программу подходит любое жилье, которое можно приобрести на Дальнем Востоке.

 — Сельская ипотека от 0,1% до 3%. Для приобретения новостройки или вторичного жилья в сельской местности или в малонаселенных городах.

 — ИТ-ипотека до 5%. Сотрудники аккредитованных Минцифры ИТ‑компаний могут приобрести новостройку или построить дом.