Досрочное погашение ипотеки — как выгоднее? Что банк делает сам после закрытия долга

Разбираясь в нюансах схем кредитных платежей Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», рассказал NEWIA, как быстрее гасить ипотеку.

Для ипотечных «досрочников» есть две основные схемы — досрочное погашение и частично-досрочное. В первой человек закрывает ипотечный долг полностью, к примеру деньгами от продажи другого имущества (старой квартиры, если купил новую). Вторая — заёмщик вносит платежи суммой больше, чем прописано в графике погашения кредита, который прилагается к ипотечному договору. Оба решения рабочие, и всё зависит от ситуации заёмщиков.

1. Досрочное погашение ипотеки — уменьшение платежа

«Допустим, семья ипотечников опасается, что в дальнейшем лишится работы или дополнительного дохода. Пока идёт поиск нового работодателя, долг никуда не денется. По нему придётся вносить ежемесячные платежи. Чем они меньше, тем посильнее нагрузка. Поэтому мы советуем использовать вариант с сокращением ежемесячного платежа, если нет уверенности в том, что будет завтра», — объясняет Баджурак.

Сохранив срок кредитования при досрочном погашении, вы уменьшите «тело» кредита, что, в свою очередь, не только снизит ежемесячные взносы, но и общую переплату. Логика такая: «тело» кредита станет меньше, следовательно, и сумма процентов, которую банк начисляет на остаток долга сократится.

2. Досрочное погашение ипотеки — уменьшение срока

Второе решение в схеме частично-досрочного погашения — сократить срок кредитования. Этот способ эффективен для тех, кто хочет максимально сэкономить на переплате процентов банку и имеет для этого стабильный доход.

«Предположим, что вы как заёмщики готовы продолжать вносить платежи прежними суммами после того как досрочно погасили часть кредита и сократили его срок. Так как „тело“ долга уменьшилось, вы сможете быстрее расквитаться с долгом, причём не увеличивая ежемесячную финансовую нагрузку на личный бюджет», — разъясняет эксперт.

3. Срок ипотечного договора

Плюсы обеих схем для заёмщика напрямую зависят от оставшегося срока ипотеки — чем ближе к концу, тем меньше экономия от частично-досрочного погашения.

Например, досрочное погашение выгоднее всего в первые годы ипотечного кредита, пока проценты ещё не выплачены, так как банки прописывают в графиках аннуитетные платежи, когда большая часть платежа составляют проценты и меньше всего основной долг. К концу срока ситуация обратная, поэтому в долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Альтернатива — выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно будет почувствовать сразу.

«Заметим, сами банки чаще всего настаивают на первом варианте с сохранением срока. И дело не только в их доходах, которые в этом случае будут выше. Для банка важно и то, что, сокращая ежемесячный платеж, уменьшается долговая нагрузка человека. Значит, риск просрочек и невыплат у клиента ниже, что, в свою очередь, уменьшает риск банка по созданию резервов», — рассказывает Ярослав Баджурак.

В какие дни нужно вносить досрочные платежи по ипотеке

Внести досрочный платёж можно в любую дату, рассказывает эксперт. Но «досрочникам» важно знать о подводном камне. Если заявления на досрочное погашение нет, то деньги, которые переведены на кредитный счёт (ипотечный), банк будет списывать согласно графику по заключённому ранее договору. То есть долг по факту не будет погашен досрочно:

«Общий совет всем, кто планирует досрочное погашение: подгадайте взнос к дате очередного платежа. Так вы не столкнётесь с дополнительно начисленными процентами за новый период. Допустим, вы платите 15 числа по графику. Если досрочный платёж будет позже — 20-го числа, то за 5 дней банк начислит проценты, которые „съедят“ взнос».

Другой момент связан с суммой частично-досрочного погашения. Так, Сбербанк зачтёт досрочный платёж, который будет не меньше 30% от суммы ближайшего по графику платежа, если вы вносите деньги через онлайн-банк (мобильное приложение). А вот в отделении Сбера можно гасить досрочно любыми суммами.

Полное досрочное погашение и снятие обременения с недвижимости

При полном досрочном погашении заёмщик единовременно оплачивает всю сумму долга плюс проценты за пользование кредитом, начисленные на дату проведения операции. После того, как банк обработает платёж и закроет кредит, можно подавать заявление о снятии обременения с недвижимости.

«Интересно, что клиентам ведущие банков (Сбербанка, ВТБ, Альфа-Банка и др.) ничего дополнительно делать не нужно. Кредиторы сами отправят документы в Росреестр и направит уведомление о снятии обременения в онлайн-банк (мобильное приложение).
Отметим ещё один выгодный „досрочникам“ нюанс. При полном досрочном погашении ипотеки люди могут вернуть часть годовой ипотечной страховки. Причём, если долг погашен в начале года, то из страхового вноса вернётся больше, чем в конце», — рассказывает об удобных и выгодных результатах полного досрочного погашения ипотеки Баджурак.