В 2023 и нынешнем году среди экспертов экономики и недвижимости ходит много дискуссий на предмет раздувания «ипотечного пузыря». Одни утверждают, что этот пузырь скоро лопнет и экономику ждет крах, другие видят только начало процесса, который пытается регулировать Центробанк России.
Три эксперта рассказали изданию NEWIA.RU как они видят сегодняшнюю ситуацию в ипотечном секторе и что нам ждать от нее в будущем.
Константин Злобин, директор по развитию компании «Астерра»:
«Ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ привело к повышению ставок по ипотеке и к усилению спроса на ипотечные госпрограммы. Людям выгодно брать льготную ипотеку для покупки первичного жилья по ставке 6-8% при нынешней ключевой ставке ЦБ и официальной инфляции.
Чтобы «зайти» в льготную ипотеку россияне начали брать потребительские кредиты под 20%, чтобы обеспечить первоначальный платеж и обслуживать проценты, а это может привести к раскручиванию долговой спирали.
Для снижения риска «надувания пузыря» банки увеличили требования к первоначальному взносу (на «первичку» с 15 до 20%, на «вторичку» с 10 до 15%) и снизили размер одобренной суммы.
Кроме того, ужесточили проверку дохода потенциального заемщика. В прошлом году почти треть заемщиков столкнулись с отказами при выдаче ипотеки на «первичку» по ранее одобренным заявкам на старых условиях (до повышения ключевой ставки). В ближайший год рынок первичного жилья ожидает поэтапное возвращение к рыночным условиям кредитования.
Однако, я полагаю, что это не несет для рынка глобальных угроз. Напротив, подстегнет к расширению адресных программ и, возможно, увеличит интерес потребителей к ИЖС, т. к. средний чек сопоставим чеку по госпрограмме в новостройках».
Виктория Левина, директор по продажам компании «О2 Групп» рассказала:
«На мой взгляд, действительно, на рынке недвижимости уже несколько лет надувается ипотечный пузырь. Две основные причины для этого: льготная ипотечная ставка по госпрограммам и льготная ипотечная ставка, которая субсидируется самими застройщиками.
По факту цена жилья, которое покупается с помощью таких ипотечных ставок, выше, чем у жилья, не попадающего под такие программы. А если говорить про ипотеку, которая субсидируется застройщиками (с минимальной процентной ставкой от 0,1% годовых), то разница в цене двух идентичных квартир на первичном и вторичном рынках составляет от 40% и более!
То есть квартира по льготной субсидируемой ипотеке от застройщика может быть вполовину дороже, чем аналогичная квартира с такими же потребительскими характеристиками, но переведенная в ранг вторички и продаваемая физлицом».
Виктория Левина считает, что ипотечный пузырь продолжает раздуваться:
«Считаю, что очень большой негативный вклад внесли крупные банки, которые ввели комиссии для застройщиков по госипотеке.
Как ни странно, но стороны Центробанка никакого наказания по отношению к этим банка не последовало. Я считаю, что это плохая история закладывать субсидируемый процент по ипотеке в цену квартиры. Выходит, что застройщик берет с клиента дополнительные деньги, чтобы помочь банку заработать на ипотеке. Это нездоровая история, которая безусловно продолжает надувать ипотечный пузырь.
На мой взгляд, это пузырь не лопнет. Это, во-первых, связано с политическими причинами (у нас это год выборов, и никому не нужны лишние потрясения), а во-вторых, будем честны: уровень закредитованности населения в России несоизмеримо ниже, чем на европейском рынке, а тем более на американском.
То есть у нас ещё есть возможности для роста числа кредитов у населения. Поэтому взрыва этого пузыря в 2024 году я не жду. Но думаю, что он продолжит медленно увеличиваться в объеме».
Ольга Борисова эксперт в области финансов, бизнес-образования, оценки недвижимости считает, что в России постепенно появляется ипотечный пузырь.
В связи с ростом неопределённости на рынке все меньшее количество семей могут спрогнозировать свои финансовые поступления на долгосрочный период. Взяв ипотеку они через определённое время оказываются в ситуации, когда их доходы сокращаются, а расходы растут.
В результате они теряют возможность оплачивать ежемесячные ипотечные платежи. У банков растёт объем просроченной задолженности, что раздувает ипотечный пузырь.
Ольга Борисова предполагает, что в случае снижения требований к заемщикам со стороны Банка России и росте дестабилизации экономики вполне возможно что в 2024 г пузырь может лопнуть.
В случае подобного сценария это приведёт к ряду негативных моментов: для банков-росту проблемных кредитов и снижения их стабильности на рынке, для застройщиков — к снижению финансирования, для россиян — к снижению объёмов сданного жилья, повышению негативных ожиданий от ситуации на рынке и уменьшению темпов роста экономики, негативно влияющей на доходы бюджетной сферы, а также реализуемые социальные программы.