Эксперт рассказал, как сделать апартаменты выгодной инвестицией

Основатель и генеральный директор управляющей компании «25/7» Мария Онучина дала изданию NEWIA.RU широкий комментарий на тему доходности и рентабельности такого вида недвижимости, как апартаменты.

Какие минусы у апартаментов?

Это вопрос со звездочкой. В большинстве случаев плюсы и минусы того или иного объекта недвижимости зависят от той потребности или боли, которую они закрывают конкретно для каждого потенциального собственника.

Давайте разбираться. Например, человеку важно получить квадратные метры для жизни, и он смотрит потенциальные варианты для вложений. Он сравнивает огромного количество вариантов как в жилой, так и в нежилой недвижимости.

Что он видит? Многоквартирные проекты подкупают наличием более или менее привлекательных ипотечных программ (в особенности если ты представитель IT-отрасли, военный или не так давно обзавелся семьей и являешься счастливым отцом, вариативностью локаций; в некоторых проектах также предлагается отделка и меблировка.

Однако, если ты ищешь сервисную составляющую как таковую, в жилых проектах ее почти не встретишь (или же это будут проекты бизнес- и премиум класса).

Почему стоит рассматривать апартаменты для жизни?

Даже при существенных минусах этого объекта недвижимости для жизни (а именно: отсутствие постоянной регистрации, упрощенные требования к строительству, инсоляции и проч., повышенные тарифы на содержание общедомового имущества, а также неразвитость социальной инфраструктуры внутри самих проектов), они позволяют подобрать конкретный объект недвижимости под конкретный запрос потенциального клиента.

Апартаменты предлагают сервисность обслуживания и клубный статус владельца недвижимости. Более того, в среднем они стоят на 15-20% дешевле аналогичных жилых проектов в рассматриваемой локации. Приобретая апартамент для жизни, ты получаешь включенный сервис (ресепшн, консьерж и проч.)

Апартаменты как вид дохода

Другая боль, которую могут решать апартаменты — это получение рентного дохода. Зачастую, апартаменты для инвестиций предлагаются к покупке с теми или иными доходными программами и профессиональным управлением от гостиничного оператора.

Это готовое решение «под ключ», которое экономит время собственнику недвижимости (не нужно вкладываться в ремонт, общаться с прорабами, «шерстить» мебельные центры для поиска и подбора интерьеров, а потом искать арендаторов и решать их бытовые проблемы).

Да и в целом, сдача в аренду апартаментов (с управлением), позволяет получать большую доходность по сравнению с аналогичной схемой при вложении в студию и самостоятельным управлением.

Вложения в апартаменты для получения рентного дохода — это уже почти «классическая» стратегия сохранения и преумножения инвестиционного капитала в период экономической и политической турбулентности. Здесь мы говорим о том, что вложения в квадратные метры позволяют купировать инфляционные риски — эти инвестиции более защищены (фактически) по сравнению с акциями, ценными бумагами, облигациями и проч.

Более того — это пассивная инвестиция, где ты помимо роста стоимости квадратного метра получаешь рентный доход. Продается актив потом легко и просто — как готовый арендный бизнес с подтвержденным финансовым потоком.

Также апартаменты смотрят и те, кто хочет самостоятельно попробовать себя в роли рантье или все-таки заработать на росте стоимости квадратного метра проекта. Плюсы тут тоже, в принципе, очевидны — готовое решение с отделкой и меблировкой позволяют экономить время на запуск своего проекта, но, к сожалению, ты не освобождаешься от рутинного обслуживания своего объекта недвижимости — а это в среднем около 20-30 часов в месяц.

Вариантов использования апартаментов огромное количество. Как мы ранее и говорили, все зависит от «боли», которую хочет «вылечить» потенциальный собственник актива.

Очевидные минусы апартаментов

Плюсов и преимуществ вложения в коммерческую недвижимость (апартаменты в частности) довольно много. А самый существенный минус — один. Государство не особо поддерживает ипотечные программы, распространяемые на апартаменты. Причин тоже масса.

Однако, основная заключается в том, что при строительстве комплексов апартаментов социальные обязательства застройщика минимальны, а чиновникам нужно рапортовать об исполнении объемов ввода жилых квадратным метров, детских садов, школ, поликлиник, детских площадок и проч. И безусловно, это важная часть социальной сферы и формирования комфортной и благоприятной среды для жизни жителя и резидента.

Другая история связана с НДС на апартаменты — отсутствие НДС при реализации комплексов апартаментов, позволяла девелоперам реализовывать свои комплексы с определенным дисконтом по сравнению с конкурирующими жилыми объектами для того, чтобы нивелировать разницу, например, в ипотечных программах, либо обеспечивать высочайший уровень сервиса, дополнительных услуг, концепций. Сейчас же этот разрыв будет минимальным или исчезнет вовсе.

Как помочь рынку апартаментов?

Наверное, очевидный ответ — не мешать. К сожалению, не всегда «улучшайзинг» идет на пользу потенциальному объекту нововведений. С другой стороны, нужно четко сегментировать комплексы апартаментов, как доходные и сервисные.

Законодатели пытаются совершать шаги в этом направлении, но рассматриваемый документ еще довольно сырой и все-таки делается в том или ином отрыве от профессионального сообщества (застройщиков, управляющих компаний).

Мы верим в апартаменты, неважно, в сервисные это или инвестиционные. Например, в Санкт-Петербурге, номерной фонд апарт-отелей уже почти сравнялся с номерным фондом классических гостиниц. Еще недавно никто из профессионалов отрасли не рассматривал апартаменты и комплексы апартаментов, как существенного игрока гостиничного рынка.

Сейчас же эта ситуация в корне поменялась. Именно апартаменты позволяют применять более или менее гибкий подход к привлечению конечного гостя и ранжировать краткосрочное и долгосрочное размещение. Причем это не только имиджевая составляющая туристского продукта из определенного SLA при оказании гостиничных услуг.

Рынок апартаментов — это прозрачный и понятный как собственнику, так и государству бизнес — белый и налогооблагаемый, который позволяет сократить «серую зону» при сдаче в наем недвижимости.

Таким образом, нельзя просто констатировать, что апартаменты — это бельмо на глазу строительной отрасли с огромным количеством минусов. Это молодой, развивающийся рынок, который закрывает потребности разных целевых групп и формирует новые продукты как для жизни (более качественные и сервисные), так и для краткосрочного и среднесрочного проживания.