Как поменять хрущевку на новостройку: трейд-ин квартир

Трейд ин квартир от застройщика

Так как с 1 марта 2024 года условия к заемщикам ужесточились, не все могут получить ипотеку с привлекательными условиями по льготным программам. Казалось бы, безвыходная ситуация и отсутствие возможности улучшить свои жилищные условия.

Для привлечения клиентов, которые не могут или не хотят брать ипотечный заем на новостройку, застройщики вывели на рынок недвижимости новое предложение — жилищный трейд-ин (trade-in) или обмен старой квартиры на новую.

Что же такой трейд-ин квартир, в чем его плюсы и минусы, мы разбирались с экспертами.

Что такое жилищный трейд-ин (trade-in)

Юлия Усачева — генеральный директор АН «Городской риэлторский центр» рассказала NEWIA.RU, что из себя представляет сервис трейд-ин.

Большинство людей представляют трейд-ин как схему обмена — покупатель приобретает новую вещь, и в счет стоимости отдает свою старую, компенсируя разницу деньгами. На автомобильном рынке, например, все так и происходит: покупатель передает автосалону старую машину и получает новую, доплатив недостающую сумму. Автосалон затем самостоятельно реализует полученный товар.

«На рынке недвижимости картина иная: застройщик, как правило, ничего не выкупает. Обычно он только помогает клиенту реализовать старое жилье, чтобы тот вложил деньги в его новостройку».

Как происходит обмен квартиры от застройщика

Обычно, сначала покупатели выбирают квартиру в понравившемся проекте, потом
заключают с застройщиком договор о ее бронировании и продаже имеющейся у них
жилплощади, рассказывает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Это гарантирует клиентам, что новый лот не уйдет другим покупателям, не изменится цена, сохранятся скидки и бонусы, которые были на момент подписания договора.

«Дальше, опытные агенты в течение определенного срока, который указан в договоре, продают имеющуюся у собственника квартиру. Предварительно объект, конечно, оценивается, и цена согласовывается. Если лот долго не продается, агент может предложить владельцу предоставить на него скидку. Деньги от продажи старой квартиры обычно идут в счет оплаты первого взноса по ипотеке, для частичного погашения рассрочки или как доля средств при 100% оплате.

Какие квартиры подходят под трейд ин?

Юлия Усачева сообщает, что не все квартиры могут подходить под программу обмена жильем. Покупатель должен располагать подходящим объектом без критичных недостатков, с актуальными документами. Если за время договора с застройщиком вторичную квартиру не удалось продать, девелопер возвращает клиенту стоимость бронирования за новостройку.

Выгодно ли пользоваться программой трейд-ин?

Ася Левнева отмечает, что клиенты не всегда согласны с ценой продаваемой жилплощади.

«Часто они оценивают свою квартиру выше рынка. А для продажи некоторых нестандартных или дорогостоящих квартир нужен более долгий срок экспозиции. Чтобы уложиться в сроки договора трейд ин, приходится предоставлять покупателям солидные скидки. Некоторые неликвидные квартиры или с обременением не продать в принципе. В каждом отдельном случае нужно индивидуально определять, насколько покупателю квартиры в новостройке будет выгоден сервис трейд-ин».

Однако, Юлия Усачева отмечает бесспорный положительный фактор, который делают сделку трейд-ин выгодной:

«Плюс системы трейд-ин в том, что, пока вы продаете одну квартиру, чтобы купить другую, вы застрахованы от рисков падения стоимости своей недвижимости и роста цены от застройщика. Если у вас нет цели сэкономить, а задача заключается только в улучшении жилищных условий, то трейд-ин — подходящий для этого инструмент».

Какой обычно процент составляют сделки по трейд-ин

Если популярность трейд-ин квартир набирает обороты, то может ли она стать заменой ипотеки для части клиентов — пока что открытый вопрос. Однако, эксперты отмечают жизнеспособность и актуальность вводимой программы обмена старого жилья на новое:

«В кризис сделки становятся сложнее. Большинству покупателей для покупки новой квартиры требуется продать имеющееся жилье. Цепочки становятся все длиннее, но потребители не всегда пользуются услугой трейд ин у застройщика. Часто, они нанимают стороннего агента, особенно если сделки сложные и с участием органов опеки. В среднем услугой трейд ин пользуются около 10% клиентов. Но, с другой стороны, этот процент может сокращаться из-за заградительных ипотечных ставок на вторичном рынке», — комментирует ситуацию на рынке недвижимости Ася Левнева.

Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс», видит в программе жилищного трейд ин хороший потенциал:

«По данным нашей компании, доля клиентов, заинтересованных в реализации старого объекта недвижимости в пользу новостройки, за год выросла с 20% до 50%. Это лишний раз подчеркивает актуальность и востребованность данного продукта. Клиентам не нужно платить комиссию за продажу квартиры — это позволяет сэкономить от 150 до 450 тыс. рублей.
Более того, старый фонд устаревает и уступает по качественным характеристикам новым комплексам — на первичном рынке представлены выгодные программы, такие проекты обладают высокой инвестиционной привлекательностью, современными и функциональными планировочными решениями, продуманным благоустройством и корректным инфраструктурным наполнением».