Рассрочка вместо ипотеки и резкий взлет ИЖС — что ждать весной 2024 года

Как сейчас действует покупатель, во что вкладывает деньги и какие прогнозы продаж ожидаются весной 2024 года — рассказали эксперты в области недвижимости.

Динамика роста цен на недвижимость

Марина Клещина, основатель и руководитель центра недвижимости «Площадка», рассказала, что за последние три года произошёл рекордный рост цен на недвижимость. Первый скачок был причиной повышенного спроса и отсутствия предложений. Это был 2021 год, период после пандемии.

Вторым ощутимым поднятием цен был период февраля-марта 2022 года после поднятия ключевой ставки центральным банком. Тогда банки дали короткий срок клиентам для реализации ранее одобренных заявок по ипотеке, чем вызвали большой ажиотаж на рынке. Он повлёк рост цен на недвижимость. Высокая ключевая ставка продержалась не долго, спрос на недвижимость быстро восстановился, но цены остались прежними.

Дальше все ждут снижения ключевой ставки, которая на данный момент держится отметки 16%. Вторичный рынок начинает это ощущать, потому что каждый второй клиент вторичного рынка использует заемные средства для совершения покупки.

В настоящее время доля рынка вторичной недвижимости перешла на первичную недвижимость, т. к. она поддерживается рядом государственных программ кредитования и дисконтами от застройщиков.

Спрос на недвижимость в 2024 году

Евгений Дружинин, основатель сервиса по продаже новостроек OPENCITY, считает, что на данный момент на рынке недвижимости дела складываются хорошо. Если смотреть на динамику январь 2023 года к январю 2024 года по Московскому региону, то рост ДДУ составил 8%, на рынке Петербургского региона — 28%.

Многие аналитики говорят о падении января к декабрю, оно составило от 25 до 40% в зависимости от города. Здесь не нужно забывать о том, что январь — это всегда несезон на рынке недвижимости. Поэтому делать выводы таким образом нельзя.

Сейчас мы видим положительную динамику относительно января прошлого года даже не смотря на рост минимального первоначального взноса по льготной ипотеке и увеличение ключевой ставки ЦБ.

Но вторичный рынок у нас просел. Это логично, так как там нет никаких субсидированных программ и ставки банков мы имеем выше 17%.

Элитная V Бюджетная недвижимость

Елена Гордашникова, основатель агентства недвижимости нового типа Gordashnikova Land, рассказала как складывается ситуация на рынке элитного и бюджетного жилья.

Происходящие на ипотечном рынке события не оказывают никакого влияния на элитный и бизнес-сегмент. Дорогое жилье никогда не зависело от ипотеки. В этой категории недвижимости сейчас наблюдается даже небольшое повышение спроса, потому что часть платежеспособных людей, которые покинули Россию в 2022 году, стали возвращаться из-за рубежа.

Прогноз на весну для элитных квартир и домов следующий: либо стагнация, либо небольшое увеличение спроса ближе к весне-лету, когда люди вернутся из зимовок.

Бюджетный сегмент, напротив, сильно зависим от ипотеки, в том числе льготной. Свыше 80% сделок с недорогим жильем происходят с использованием этого инструмента. За январь продажи в строящихся домах Московского региона уменьшились на 53%.

Это связано, во-первых, с уменьшением кредитного лимита по программе ипотеки с господдержкой с 12 млн до 6 млн для всех регионов, в том числе для Москвы и Питера. В столицах на такую сумму жилье купить невозможно.

Во-вторых, сыграло роль и ужесточение условий для семейной ипотеки. Если другие более узкие льготные ипотечные продукты не подходят потенциальному заемщику, то остается только базовая ипотека, а она сейчас очень дорогая и недоступная большей части покупателей в бюджетном сегменте.

Тем не менее, на первичном рынке в бюджетном сегменте весной резкого падения спроса не ожидается. Продолжают действовать ипотека с господдержкой и семейная ипотека для тех, кто еще не воспользовался этими продуктами, а также другие более узкие льготные программы. Они будут поддерживать спрос.

На вторичном рынке бюджетного сегмента ситуация сложнее. При нынешней ключевой ставке ипотека остается недоступной, поэтому этот рынок уйдет в стагнацию. Большая часть продавцов снимают свои лоты с продажи в ожидании лучших времен. Если продажа срочная, то реализация происходит с существенным дисконтом.

Жилье не в ипотеку, а в рассрочку

Евгений Дружинин рассказывает, что строительный рынок в целом является одним из драйверов экономики России. По различным данным он составляет от 9 до 11% ВВП. Поэтому государство, вероятнее всего, и дальше будет поддерживать строительство различными программами. Что точно не будут поддерживать — это просто инвесторов, которые покупают с целью заработать. И это правильно — рынок жилья должен быть для людей. А если мы инвесторами разогреваем спрос, то соответственно мы разогреваем цены.

Основатель сервиса OPENCITY выделяет главный прогноз на будущее — это то, что застройщики будут вводить программы рассрочек. Подобную ситуацию мы видим на арабских рынках, там, где нет возможности у нерезидентов приобретать в ипотеку.

Подобные варианты уже есть у московских застройщиков. Например, у «Эталона» — их проекты бизнес-класса вышли в лидеры продаж, обогнав массовые проекты таких застройщиков как «Самолет» и «ПИК». Поэтому ждем улучшения программ для покупателей, но не ждем понижения цен, так как за этим нет экономических обоснований на текущий момент. В цену сейчас заложено и проектное финансирование, и стоимость земли, стоимость строительных материалов.

В 2024 году ИЖС потеснит городскую жилую застройку

Еще одна намечающаяся тенденция в строительном секторе это популярность частных домов. Собственный дом среди россиян в 2,5 раза популярнее городской квартиры. Об этом свидетельствуют результаты опроса компании РОКВУЛ.

На вопрос о планах по ремонту и строительству в наступившем году положительно ответили 55% респондентов. В том числе 23% намереваются строить собственный дом или приобрести участок под него, 9% планируют покупку квартиры и 23% собираются делать ремонт.

«Результаты опроса показывают, что популярность индивидуального жилья в России продолжает расти. Уже в 2023 году на долю ИЖС приходилось 58% всей новой жилой застройки в стране. И это при том, что далеко не все построенное городское жилье сразу продаётся, особенно учитывая, что цены на него за последние пять лет выросли в среднем в 2,5–3 раза. В этом году, очевидно, тенденция укрепится еще больше. Мы, в частности, видим это и по растущему спросу на решения для утепления фасадов и кровель, применяемые в частном домостроении», — комментирует Максим Тарасов, директор по продажам компании РОКВУЛ.

Так, если в секторе городского жилищного строительства крупнейшие банки постепенно сворачивают программы льготного ипотечного кредитования (Сбер ограничил выдачу льготных ипотек с 11 января, ВТБ — с 12-го), то для ИЖС сохранен режим наибольшего благоприятствования.

Отдельного внимания заслуживают опасения россиян, планирующих ремонт или строительство жилья: 66% опрошенных говорят, что боятся существенных трат и затягивания сроков работ (что обычно также связано с нехваткой денег), 49% сомневаются в качестве работ и материалов (либо боятся столкнуться с дефицитом последних) и только 28% заранее уверены в своих планах.

По мнению Максима Тарасова, это соответствует сложившейся ситуации на строительном рынке. В частности, эксперт отмечает, что в течение 2022–2023 гг. стоимость строительства существенно выросла и эта тенденция, скорее всего, сохранится.

Более того, отложенный спрос на строительные работы, который наблюдается в данный момент, а также продолжающееся повышение стоимости транспортных услуг, могут привести к скачку спроса в начале сезона.

Кроме того, сохраняется дефицит кадров в строительной отрасли, из-за чего многие проекты были приостановлены еще в 2023 году. Поэтому специалист советует не откладывать свои планы надолго, по возможности закупать материалы, не дожидаясь начала сезона, и начинать работы как можно раньше.