Банки больше не будут одобрять ипотеку в 2024 году

С 1 июля 2024 года может вступить в силу закон, который наделяет Центробанк России правом самостоятельно налагать запрет на ипотечные займы.

Проект закона, представленный в Госдуму группой депутатов и сенаторов под руководством Анатолия Аксакова, будет касаться выдачи ипотечных кредитов банками и микрофинансовыми организациями.

Пояснительная записка указывает на то, что цель законопроекта заключается в предотвращении увеличения задолженности у граждан и накопления рисков со стороны банков и МФО. Ограничения не будут касаться автокредитов, а также ипотек, обеспеченных воздушными, морскими судами и судами дальнего плавания.

Почему Центробанк решил наложить ограничения на ипотечные займы?

Коммерческий директор портала новостроек Avaho.ru, эксперт в области недвижимости Данил Леонтьев рассказал почему возникла такая необходимость.

В прошлом году с использованием ипотеки стали активно покупать недвижимость люди, перегруженные кредитами. Некоторые даже брали кредиты на первоначальный взнос. То есть, на рынок вышли покупатели без серьёзной финансовой подушки и плохо разбирающиеся в инвестициях в недвижимость.

Они покупали квартиры на фоне роста цен с надеждой, что вскоре смогут их перепродать дороже. Но рынок так не работает и ЦБ справедливо опасается, что с ростом числа таких покупателей может увеличиться и число людей, которые не смогут расплатиться по кредитным обязательствам. А это значит, что вырастет процент банкротств физ.лиц и банки не получат вовремя деньги по взятым кредитам. Это всё плохо для экономики.

Да, пока доля таких ненадёжных покупателей на рынке недвижимости составляет всего около 6%. Но чтобы не довести до критической цифры, ЦБ вводит ограничения. Считаю, что они оправданы и через определённое время, возможно уже к концу 2024 года, ситуация на рынке недвижимости стабилизируется и Центробанк ослабит вводимые ограничения.

Плюсы для экономики в решении Центробанка ограничивать выдачу ипотечных кредитов

Кандидат экономических наук Сергей Гатауллин считает, что рекомендация профильного Комитета ГД по финансовым рынкам к принятию законопроекта о наделении Банка России правом ограничения выдачи ипотеки вполне логично и последовательно реализует необходимость надзорной деятельности в банковском секторе в целях обеспечения устойчивости национальной финансово-экономической системы.

Эта функция дополнит инструментарий Банка России наряду с лимитами необеспеченного кредитования, применяемыми для управления качеством кредитного портфеля финансовых организаций.

Вполне справедливо и включение в зону действия нового инструмента микрофинансовых организаций во избежание переуступки банками проблемной задолженности.

Нагрузка заемщиков по ипотеке в 2023 году

Ирина Андриевская, директор по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу.ру» отмечает, что вводимая мера ограничений является своевременной. Банки раздавали ипотеку «направо и налево», что в итоге года привело не только к рекордам, но и к проблемам. По оценкам ЦБ к концу 2023-го, половина ипотеки приходилось на заёмщиков с долговой нагрузкой выше 80%.

В феврале 2024-го терпение ЦБ лопнуло, и регулятор меняет схему лечения «перегретого» ипотечного рынка. При этом отметим, что просрочка по ипотеке не растёт. В данных регулятора мы видим, что в декабре она не превышала 0,6% от ипотечного портфеля. Получается, что кредитные организации умеют отбирать качественных заёмщиков.

Однако ЦБ не устраивает уровень риска в ипотечных портфелях. Ведь сейчас всем очевидно: темпы ипотечного кредитования обгоняют динамику роста доходов заёмщиков. Значит, если не принимать мер регулирования, риски рано или поздно «выстрелят», как ружье, висящее на стене, в пьесе классика.

ЦБ будет решать кому не давать ипотеку

Можно сказать, что ЦБ получит «нож», которым отрежет от ипотеки проблемных заёмщиков, а банки — прямой запрет выдавать малообеспеченную ипотеку клиентам с долговой нагрузкой выше 50%, делится своим мнением Арина Андриевская.

Полагаем, что ЦБ будет устанавливать банкам лимиты для двух категорий клиентов. Один — для ипотечников с ПДН от 50% до 80%, другой, заградительный, — для людей с нагрузкой выше 80%.

Лимиты могут также затронуть правила выдачи ипотеки с первым взносом (ПВ) до 30%. Похожие ограничения в виде надбавок действуют сейчас. Но мы не исключаем, что «нож» лимитов отрежет от ипотеки людей, которые отдают по долгам больше трети зарплаты. Так как именно такой уровень кредитной нагрузки многие банки считают допустимым для одобрения ипотечной заявки.

Разумеется, лимиты скажутся на банках, количество сделок неизбежно снизится.

В 2024 году половине заемщиков откажут в ипотеке

Сергей Гатауллин считает, что под действие законодательной инициативы попадут прежде всего заемщики с уровнем долговой нагрузки выше 80%, однако можно предположить поэтапное изменение оценочных параметров во взаимосвязи с экономической ситуацией.

Ирина Андриевская, опираясь на оценки ЦБ 2023 года, предполагает, что под удар попадает как минимум половина заявок. Напомним 50% ипотеки уже выдано в минувшем году заёмщикам с ПДН выше 80%. Дополнительно мы «накинем» к проблемным заявки людей с долговой нагрузкой выше 50%, которые получают отказы по заявкам на ипотеку в январе.

По оценкам компании «Выберу.ру», с начала года банки «заворачивали» больше 60% обращений потенциальных ипотечников. Хотя ещё годом ранее ситуация была менее драматичной — одобряли две из трёх.