Пора готовиться к отмене льготной ипотеке — эксперты дали плачевные прогнозы
Как будет развиваться ситуация с льготной ипотекой
По словам собеседника, с большой вероятностью массовая льготная ипотека — госпрограмма под 8% — будет завершена. Возможно, власти закроют ее досрочно, раньше 1 июля 2024 года, чтобы сократить расходы бюджета. К тому же, после ухудшения условий выдачи займов, она перестала быть массовой и востребованной. Ведь заемщикам теперь нужно копить в два раза больше на первоначальный взнос — не 15%, а 30%. Реальные доходы людей растут не такими быстрыми темпами, поэтому количество покупателей ипотечных квартир сократится. По оценкам эксперта, рынок новостроек потеряет до 20%-25% клиентов с низкими и средними доходами.
Лимит кредита уравняли для всех регионов до 6 миллионов рублей. В результате суммы кредита не хватит на покупку квартиры дороже 9 миллионов рублей. По новым правилам к собственным деньгам (ПВ 30%) — 3 млн рублей, банк даст только максимальный лимит — 6 млн рублей. Всем, кто хочет квартиру дороже, предстоит вкладывать больше собственных денег. Причём в обеих столицах и в городах-миллионниках большинство квартир стоят больше 9 млн рублей. Получается, что приобрести их с помощью льготной ипотеки малообеспеченные люди без накоплений теперь вряд ли смогут.
Число ипотечных сделок сократится
«Комбинированная ипотека в постановлении (№ 2166 от 15 декабря 2023 года) вообще не упоминается. Это дополнительно ограничивает поле манёвра для заёмщиков из городов-миллионников. Полагаем, что в результате количество ипотечных сделок в новостройках упадёт на 10%-15%. Поэтому, говоря о перспективах льготной ипотеки, вспоминается народная мудрость: „лучше ужасный конец, чем ужас без конца“, — уточнил собеседник.
Он добавил, что с начала года банки-кредиторы, которые контролируют до 60% рынка, объявили, что будут выдавать льготные займы лишь на объекты тех застройщиков, которые будут платить комиссии 7,5%-11,5% от суммы ипотеки. В результате рынок разделился, и разгорается противостояние между продавцами квадратных метров и кредиторами. С большой вероятностью, проблемы с доходностью банки и застройщики переложат на плечи покупателей. Цены на ипотечные квартиры дополнительно подрастут, а иссякающий энтузиазм покупателей просто сойдёт на нет.
Условия семейной ипотеки могут пересмотреть
«Обеспокоенность вызывает и судьба другой массовой госпрограммы — семейной ипотеки под 6%. После декабрьской прямой линии с главой государства у людей появилась надежда на её продление после 1 июля 2024 года. Но есть риск, что власти поднимут ставку (на фоне высокой ключевой ставки ЦБ), введут новые ограничения по количеству детей, первому взносу или доходу семьи. Иначе денег бюджета может просто не хватить на массовое субсидирование ставок всем семьям с одним ребёнком, рождённым после 1 января 2019 года или с двумя и более несовершеннолетними детьми», — рассказал эксперт.
Он уточнил, что власти уже озвучили ключевой подход — адресная помощь семейным ипотечникам. Вопрос, кому и на каких условиях продолжат помогать. За рамками этой госпрограммы могут оказаться клиенты в столицах. Не исключено, что государство будет помогать лишь заёмщикам на территориях Дальнего Востока, Арктики и в небольшие городах.
Кластерный и адресный подход выйдет на первый план и в отраслевых ипотеках (ИТ, сельской). По данным Ярослава Баджурака, Минпромторг планировал до конца 2023 года запустить ипотеку для сотрудников ОПК. Правда, пока нет новостей о дальнейших планах по этой госпрограмме.
«На наш взгляд, для стимулирования граждан к службе в рядах вооружённых сил власти могут пересмотреть подходы к другой узкопрофильной льготной программе — военной ипотеке. Возможно, здесь произойдет „перезагрузка“ прежде всего в правилах назначения ставки. Она будет устанавливаться законодательно, постановлением правительства, и меньше зависеть от конъюнктуры рынка — например, не взлетать в космос следом за ключевой ставкой ЦБ, как это происходит сегодня», — считает эксперт.
Льготная ипотека для строительства дома
Возможно, появится отдельная специальная программа на индивидуальное жилищное строительство. Напомним, построить свой дом, взяв льготную ипотеку, можно и сегодня.
И в 2023 году этот сегмент рос опережающими темпами в общем объеме выдач кредитов. Однако его доля до сих пор в разы меньше новостроек или вторички. Исследования показали, что больше 60% россиян хотели бы жить в собственном доме.
«Полагаем, государственная поддержка ИЖС могла бы дать новый импульс этому сегменту. Надеемся, тогда в плюсе будут люди, а не девелоперы многоквартирных „муравейников“, — уточнил собеседник.