Эксперт рассказал, стоит ли сейчас покупать квартиру и когда она окупится

Как спасти деньги от инфляции

Собеседник рассказал, что доля профессиональных инвесторов за последние 3 года существенно сократилась. В проектах комфорт-класса этот показатель в общей структуре сделок не превышает 5-7%, в проектах бизнес-класса не более 10% квартир покупаются с инвестиционными целями — для последующей перепродажи или сдачи в аренду.

За 2023 году в структуре продаж выросла доля сделок со студиями и однокомнатными квартирами, которые в 80% случаев приобретались по льготным ипотечным программам, в том числе по семейной ипотеке, но такой формат квартир не очень подходит для семейного проживания. Предварительный вывод: имея свободные 2-3 млн руб и возможность воспользоваться льготной программой ипотеки, покупатели приобретают недвижимость, чтобы сохранить деньги от инфляции. Ведь недвижимость остается самым понятным инструментом для вложений и не требует специальных знаний (в отличие от фондового рынка).

С ноября 2023 г. цены недвижимость выросли на 10%, не мало, но и до динамики, которая была в пандемийный и постпандемийный период, с началом этапа льготного кредитования очень далеко.

Поэтому 2023 г. — это больше не о том, как заработать на перепродаже, а как сохранить средства с помощью квадратных метров.

Когда лучше покупать квартиру

При двухзначных ипотечных ставках, альтернативой вложениям в недвижимость могут стать банковские вклады, по доходности сопоставимо, иногда и выше.

«Однако, если на руках есть свободные несколько миллионов рублей и их достаточно на первоначальный взнос (сейчас это 30%) и возможность приобрести квартиру, приобретайте недвижимость и рассматривайте эту покупку не как способ заработать, а для собственного проживания, как квартиру для детей/внуков», — рассказал эксперт.

В 2023 году рекордные по объему инвестиций были в сегменте коммерческой недвижимости (ритейл и офисы). В отдельных проектах доходность может быть выше, чем доходность со сдачи или перепродажи квартиры, но это очень специализированный рынок с высоким порогом входа и не каждому физическом лицу под силу грамотно выбрать проект и оценить риски вложений.

Через сколько окупится купленная квартира

Эксперт рассказал, что в сегменте жилой недвижимости в столичном регионе, после вычета всех затрат — в среднем 5% годовых, срок окупаемости в среднем 20-25 лет.

В сегменте коммерческой недвижимости доходность в зависимости от проекта в среднем — 10% годовых, срок окупаемость в среднем 12-15 лет. Но высокий порог входа не делает этот сегмент доступным.

Чтобы эта сфера стала выгодной для инвесторов, необходимо, в первую очередь, наличие доступных кредитов, чтобы проценты по кредиту не «съедали» весь доход от вложений.

Что будет с рынком недвижимости

По мнению аналитика Банки.ру Инны Солдатенковой, в 2024 году получить ипотеку станет заметно сложнее. Процентные ставки по ипотечным программам банков к середине января приблизятся к 20% годовых и станут непосильными для большинства заемщиков при текущей цене на жилье.

Кроме того, при такой высокой ключевой ставке возможно пересмотрят максимальные ставки по государственным программам. Банки будут продолжать устанавливать повышенные проценты для рискованных клиентов с низким первоначальным взносом и большим количеством долговых обязательств. Центральный банк также планирует вводить ограничения на выдачу ипотечных кредитов рискованным заёмщикам. В результате, получить ипотеку, даже по льготным программам, смогут только заемщики, у которых есть достаточные накопления и низкая финансовая нагрузка.

Однако, даже с условиями, измененными под новые рыночные ставки, льготные программы по-прежнему будут пользоваться спросом у населения. Согласно словам Инны Солдатенковой, ожидать серьезных изменений на ипотечном рынке и рынке недвижимости до конца первого полугодия 2024 года не стоит. Это связано с тем, что повышение ключевой ставки также влияет на стоимость проектного финансирования для застройщиков. Поэтому, особенно в крупных регионах, не следует ожидать снижения стоимости жилья.