Эксперт рассказала, стоит ли инвестировать в недвижимость в 2024 году

Как зарабатывать на арендном бизнесе

Эксперт по недвижимости, владелец агентства элитной недвижимости Delta estate, член AREA Елена Земцова рассказала, что тенденцией 2023 года стало снижение доходности по торговой недвижимости с арендаторами, то есть готовому арендному бизнесу. Причем сроки окупаемости выросли по всем сегментам. Например, если ранее окупаемость составляла 12 лет и была более характерна в основном по объектам стоимостью до 30 млн. руб., то сейчас этот диапазон уже сместился в сторону 50 млн. руб. и выше. Еще пару лет назад на рынке были четкие показатели доходности для оценки эффективности арендного бизнеса.

Так, в Москве хорошая доходность считалась в пределах Садового кольца — 8-10% годовых, в пределах ТТК — 10-12% годовых, в области 12-15%, встречались объекты с доходность и до 17% годовых. Сегодня же в пределах ТТК те же супермаркеты в бюджете 80-150 млн реализуются уже с доходностью 7-10% лет. А доходность 10-12% — сейчас можно найти только в Подмосковье: Коломна, Красногорск, Дзержинский, Щелково, Раменское, Балашиха и тд. Выше 12% — это уже единичные объекты, которые быстро уходят с рынка. В целом по сегменту торговой недвижимости ощущается серьезный дефицит именно ликвидного предложения. Все доходные объекты были вымыты с рынка еще на этапе пандемии — тогда отмечался ажиотажный спрос на супермаркеты, аптеки, алкомаркеты.

Получается, что доходность от арендного бизнеса, которая всегда была в 2-3 раза выше депозитов, сегодня практически сравнялась с ними. Банки предлагают вклады по 8-15% годовых, доходность арендного бизнеса 7-12% годовых. Тем не менее, инвесторы все равно предпочитают вкладывать деньги в квадратные метры, как наиболее стабильный актив, которые еще и повышается в цене. По депозитам всегда есть риски снижения ставок, а часть рублевой массы съедается инфляцией.

В какую недвижимость лучше инвестировать деньги

В связи с этим в последние 2 года появилась альтернатива торговой недвижимости — инвестиции в гостиничные апартаменты с программами доходности. Подобные апарт-комплексы с небольшими студиями до 20-40 м2 есть как в Московском регионе, так и в Санкт-Петербурге. В Москве, например, это апарт-отель Discovery в Тушино, строящийся гостиничный комплекс «Аметист» в районе Сколково. В Санкт-Петербурге — Yard Residence в центре города, инвест-отель 3* на Садовой.

Доходность инвестиций в гостиничные апартаменты — 10-15% годовых при посуточной сдаче в аренду, ниже при долгосрочной сдаче в аренду. По сути это аналог инвестиций в квартиры, но из преимуществ здесь — более быстрее сроки окупаемости (5-10 лет против 15-20 лет в квартирах) и легкость управления за счет профессионального отельного оператора, выполняющего все функции по оснащению, рекламе и поиску арендаторов номерного фонда, а также эксплуатации номеров.

При этом порог входа ниже по сравнению с квартирами, ведь апартаменты на 20-30% дешевле. Например, инвестиции в гостиничный комплекс «Аметист» на этапе стройки начинаются от 1 млн. рублей, покупателям доступны беспроцентная рассрочка и ипотека.

Такие апарт-отели в основном востребованы среди инвесторов, покупающих 1-2 апартамента вместо банковского вклада. Есть также и крупные инвестиционные компании, выкупающими лоты целыми этажами для дальнейшей перепродажи.

Плюсы инвестирования в недвижимость

Инвестирование — это вкладывание денег с целью получения прибыли. Люди инвестируют в недвижимость, чтобы достичь следующих целей:

1. Получить пассивный доход. Для этого используют собственное недвижимое имущество, приобретают новое за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и получают ежемесячную прибыль от арендной платы.
2. Сохранить свои сбережения. Чтобы предотвратить обесценивание денег из-за инфляции, они часто инвестируют их в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные объекты, которые не теряют в цене. Например, коммерческие помещения лучше покупать в местах с большим потоком людей, а жилые — в районах с развитой инфраструктурой.
3. Получить прибыль от перепродажи или обмена недвижимости с наценкой.