Можно потерять деньги: чем опасно занижение стоимости квартиры
Что такое занижение стоимости квартиры
Иногда во время сделки происходят ситуации, когда одна из сторон хочет внести в документы не полную стоимость жилья, а только ее часть. Например, вместо пяти миллионов только половину. Причина этого — продавец хочет уменьшить налог с продажи, а покупатель не хочет раскрывать свои доходы.
Казалось бы, нет ничего неправильного в том, чтобы не указывать все детали о цене в договоре. Ведь здесь действует принцип свободы соглашения, который защищен законом. В рамках этого принципа продавец может указать любую сумму, которая ему нравится, а затем оформить с покупателем допсоглашение и подтвердить фактическую стоимость с помощью расписок. Однако, такой подход не является безопасным для обеих сторон.
Почему? Давайте разберемся.
Зачем занимают стоимость квартиры
При реализации жилья в России необходимо платить налог НДФЛ, который составляет 13% от полученной прибыли. Возьмем реальный случай, когда Елена приобрела квартиру за 2,5 млн рублей, а через год она захотела переехать ближе к своей работе. Удивительно, но цена на ее студию выросла до 4 млн рублей. Итак, Елена должна заплатить 195 000 рублей налогов с разницы между во время продажи. Это весьма значительная сумма, которая могла бы быть использована для покупки квартиры в новом районе.
Елене предстоит выбирать: либо добираться на работу по два часа в одну сторону, либо искать жилье с более низкими характеристиками. Оба варианта не слишком привлекательны.
В таких ситуациях некоторые продавцы предлагают занизить цену в договоре купли-продажи недвижимости. Таким образом они избегают выплаты налогов. Процесс такой сделки довольно прост: сумма указывается в договоре, который затем регистрируется в Росреестре. Оставшуюся часть денег можно передать через допсоглашение и использовать ячейку для перевода денег.
Однако, несмотря на популярность данной практики, она не может считаться безопасной.
Чем опасно занижение стоимости квартиры
Основатель и руководитель агентства по недвижимости Ольга Миронова объяснила, что каждый подобный договор проходит регистрацию в Росреестре. Это означает, что установленная в договоре стоимость считается единственно верной для государства и суда. В случае возникновения спорной ситуации, будет учтена только сумма, которая указана в зарегистрированном договоре.
Как известно, покупатель является самой уязвимой стороной в любой сделке, особенно если сумма в договоре завышена. Прежде всего, если возникнет судебное разбирательство, такой покупатель вряд ли получит признание судом, что он законопослушный клиент. Поскольку он осознанно согласился на сговор и нарушил закон, это будет учитываться.
Также возможно, что суд может признать эту сделку недействительной. В таком случае покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — только сумму, оговоренную в договоре. Доказать, что была выплачена иная сумма, трудно.
В итоге покупатель не только потеряет часть своих денег, но и недвижимость. Еще одно неприятное последствие для покупателя заключается в том, что он не сможет воспользоваться налоговым вычетом на полную стоимость имущества. Он сможет получить вычет лишь на сумму, указанную в договоре. Кроме этого, если понадобится продать квартиру до истечения трехлетнего периода, в котором возможно осуществить налогообложение от продажи, различия между реальной стоимостью и той, которую прописали в прошлом договоре купли-продажи, окажется ощутимой. В результате сумма налога от продажи увеличится.
Проблемы при банкротстве
Новый закон о финансовой несостоятельности лиц вызвал беспокойство среди агентов по недвижимости и покупателей. При проведении процедуры банкротства, управляющий тщательно анализирует все сделки крупного имущества, совершенные возможным банкротом за последние несколько лет.
Если ему покажется, что продажа была осуществлена с целью скрыть имущество, то такая сделка будет признана недействительной. Если же цена продажи окажется ниже рыночной стоимости, это будет считаться веским доказательством.
К примеру, Анатолий приобрел у Ивана квартиру по цене 4,5 миллиона рублей, хотя в договоре указана сумма в 4 миллиона рублей. Год спустя Иван стал должником по нескольким кредитам, не смог справиться с оплатой и обратился с заявлением о своей финансовой несостоятельности.
Управляющий провел проверку его имущества и счетов, после чего нашел информацию о недавно совершенной сделке с недвижимостью. Разница между рыночной и фактической ценой превышает 10%, поэтому данная сделка вызывает подозрения. Квартира возвращена в состав кредиторской массы.
В данном случае Анатолий может вернуть свои деньги, однако это возможно только при условии, что он будет занимать место в очереди вместе со всеми другими кредиторами. Однако на практике это может означать, что он никогда не получит свои деньги обратно.
Реальный случай проблем при занижении стоимости жилья
По информации портала «Сравни», в чате жителей Геленджика обсудили случай, связанный с одной женщиной, которая два года назад приобрела квартиру площадью 25,6 квадратных метров. В договоре о покупке указана цена в размере 150 000 рублей. Но на самом деле квартира стоит гораздо больше — не менее 2,5 миллиона рублей.
В августе 2021 года арбитражный суд Краснодарского края объявил продавца квартиры банкротом, так как он имел долги перед банками, физическим лицом и налоговой службой, превышающие 931 тысячу рублей. Был назначен финансовый управляющий для должника.
Сотрудник уточнил все имущество должника и пришел к выводу, что средняя рыночная стоимость проданной квартиры составляла более 1 028 000 рублей на тот момент. Он заключил, что «должник стремился вывести ликвидное имущество». В такой ситуации покупатель должен был поставить под сомнение законность продажи квартиры по такой низкой цене.
В результате управляющий обратился в суд с требованием признать сделку недействительной и вернуть квартиру должнику, чтобы её можно было продать и использовать для погашения задолженностей.
По словам одного из участников чата, покупательница была удивлена требованию вернуть квартиру, ведь она приобрела ее за значительно большую сумму, а не за 150 000 рублей.