Какие документы нужно проверить, чтобы не прогореть при покупке квартиры

Правоустанавливающие документы на недвижимость

Первое, что нужно спросить у собственника квартиры — это свидетельство о госрегистрации собственности либо выписку из ЕГРН. Оба документа равноправны. А выписка из реестра, помимо всего прочего, поможет узнать, есть ли на квартире обременения и другие собственники объекта, о которых продавец не рассказал.

Также обязательно посмотрите паспорт продавца и убедитесь, что перед вами не мошенник. Проверить статус паспорта на его действительность можно на онлайн-сервисе МВД.

Теперь выясним, на каком основании собственник приобрел продаваемую квартиру. Три самых распространенных варианта — жилье было приватизировано; квартиру купили, наследовали по закону или завещанию. Исходя из этого, должен быть представлен один из подтверждающих документов — договор передачи недвижимость в собственность, договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство. С наследниками будьте осторожны, внезапно могут всплыть новые. Поэтому лучше покупать квартиру у тех, кто владеет ей на праве собственности более трёх лет.

Если продавец начинает юлить и показывать разные дарственные, договоры ренты или мены, решения суда, то это повод как минимум провести будущую сделку с юристом, иначе впоследствии можно столкнуться с мошенническими схемами.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров

Помогут убедиться в том, что перед вами дееспособный и адекватный субъект — это гарантия того, что сделка впоследствии не будет оспорена в суде на основании отсутствия правоспособности у продавца квартиры.

Согласие супруга на продажу

Если собственником квартиры числится только один из супругов, письменное и заверенное нотариусом согласие второго необходимо. В согласии должны быть указаны адрес продаваемой квартиры, вид сделки и сумма продажи. А если есть брачный договор, необходимо проверить его на предмет отсутствия условий, противоречащих согласию.

Важно отметить, что согласие супруга требуется в том случае, если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом. Если же владелец недвижимости в разводе, необходимо ознакомиться с решением суда о разделе совместного имущества.

Согласие супруга не требуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Справка о зарегистрированных в квартире

Получить такую справку может собственник или любой зарегистрированный на продаваемой жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут. Для этого необходимо написать заявление и предъявить паспорт и документы, подтверждающие право пользования помещением.

Справка покажет, в том числе и то, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети. Если ответ положительный, необходимо удостовериться, что они обеспечены альтернативным жильем и будут в нем зарегистрированы.

А если квартира еще и приватизирована, то ребенок автоматически считается одним из собственников. В таком случае продавцу-родителю необходимо получить разрешение на сделку от опеки.

В остальных случаях нужно всегда смотреть на число прописанных в квартире и понимать, что если кто-то из них в момент продажи находится далеко (например, в тюрьме), то по возвращении лицо сможет заявить свои права на жилплощадь.

Обычная практика, когда с продавцом договариваются о выписке из квартиры зарегистрированных лиц. В таком случае новую справку надо запросить еще раз уже непосредственно перед осуществлением сделки.

Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ

Продавец может получить такую справку на Госуслугах. Такие сведения также могут содержаться в едином жилищном документе.

Справка из Пенсионного фонда (маткапитал)

Рискованной считается сделка, если квартира была приобретена на средства маткапитала. По той причине, что детей не наделили долями в праве собственности на жилье. Такую сделку могут оспорить и расторгнуть как органы опеки и прокуратура (по решению суда), так и сами выросшие дети, узнавшие о своих правах на проданную недвижимость.

Поэтому запросите справку об остатке средств в Пенсионном фонде, из нее станет ясно, использовался ли собственником маткапитал при покупке жилья. Если да, необходимо будет получить согласие от органов опеки в случае наличия у продавца несовершеннолетних детей, а если они уже достигли возраста 18 лет, включить их в число участников сделки.

Здесь также необходимо учитывать такой момент, как наличие равного количества долей
в праве собственности на приобретаемое жилье долям в продаваемой квартире.