Ипотечная ловушка: что скрывает ставка в 8% и как избежать переплаты
Нынешняя ситуация на рынке недвижимости при высокой ключевой ставке — это временное явление, рассказывает эксперт по недвижимости и инвестициям Сергей Смирнов. Однако, люди склонны устраивать панику, потому что они не успевают взять ипотеку по льготной программе. А так ли она выгодна?
Цены на новостройки и вторичку в 2024 году
Сергей Смирнов советует при решении вопроса об ипотеке обратить внимание на самое важное — цены на недвижимость. Одна и та же квартира, в зависимости от того, строящаяся она или готовая, может продаваться с разницей в 3 млн рублей. При покупке жилья под 8% многие думают, что сэкономили на сделке.
«Стоимость строящегося жилья выше от уже построенного на 10-15%. Таким образом, заемщик переплачивает по низкой ключевой ставке, за которой бежал, чтобы сэкономить на ипотеке и платежах, потому что ему придется брать в долг больше».
Ключевая ставка 16%
Стоит всегда оглядываться в прошлое и помнить, что происходило с рынком недвижимости пару лет назад, считает автор канала «Сергей Смирнов про инвестиции и недвижимость». 2022 год начался с повышения ставок в 1 квартале до 12%, во втором квартале -17%, а уже в 3-ем она опустилась до 9%. Ставка, которая на сегодняшний день кажется пугающей (16%), будет определенно меняться в течение года.
При этом, такие высокие позиции хороши тем, что позволяют накопить на первоначальный взнос, потому что депозиты под 16% вы не встретите нигде, рассказывает эксперт.
Волнения о том, что сейчас закончится льготная ипотека и нужно быстрее взять жилье приводит к тому, что приходится переплачивать за строящееся жилье относительно уже готового.
«Если посмотреть на периоды ключевых ставок с 2018 года, то пик их максимального значения длился не более 6 месяцев, быстро вернувшись в исходное состояние», — делится Сергей Смирнов.
Эту ситуацию можно использовать себе во благо. Например, в течение 2024 года спокойно копить на взнос на депозитном счету.
Почему по льготной IT-ипотеке происходит переплата?
При покупке новостройки покупателю придется увеличить тело кредита, например, взяв не четыре, а 4,8 млн рублей. Соответственно, проценты будут начисляться на остаток долга. А так как аннуитетные платежи содержат в большей своей части проценты, нежели основной долг, то и погашение будет очень долгим.
Банк забирает все свои заработанные проценты в самые первые годы оплаты. Поэтому, при выборе ипотечной программы нужно смотреть не на ставку, а на ту сумму, которую придется заплатить банку.
Сергей Смирнов считает, что люди ошибочно сосредотачивают все внимание на ипотечной ставке, а не на стоимости квартиры, переплате и высоком размере первоначального взноса.
Например, на данный момент можно приобрести квартиру на вторичном рынке под 16% и в скором времени выйти на реструктуризацию ипотеки под 11%. Это обеспечит низкий процент переплаты, которая начисляется на тело кредита, что гораздо выгоднее чем ставка 8% при более высоком долге.
Вторичка или строящаяся квартира — что выгоднее?
Покупка вторичного жилья относительно недавней постройки выгодна еще и тем, что дом уже прошел усадку, в квартире сделан базовый ремонт, открылись магазины и развита инфраструктура.
При покупке новостройки в строящемся доме придется как минимум еще 2 года делать самому ремонт и слышать дрель из соседкой квартиры. Возможно, придется судиться с застройщиком об устранении дефектов при строительстве.
Совет эксперта на 2024 год
Сергей Смирнов советует комплексно подходить к решению вопроса об ипотеке, оценивая все стороны сделки. Нужно смотреть как ставки будут влиять на ситуацию и держать деньги на своих депозитах, чтобы накопить на первоначальный взнос. А так как существует значительная разница между арендными ипотечными платежами, то снимать квартиру сейчас гораздо выгоднее. В дальнейшем стоит подождать периода охлаждения рынка и снижения ключевых ставок.