Приемка квартиры: юристы рассказали о скрытых подвохах застройщиков

Как принимать квартиру от застройщика — новостройки с дефектами

Приемка квартиры от застройщика это долгожданный момент, но и одновременно — очень важный процесс, который в дальнейшем повлияет на качество жизни.

Марсель Ахметшин, юрист, генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY, отметил часто встречающийся брак от застройщика:

• Отделка пола и стен выполнена не по технологии: они неровные, обои наклеены криво или отслаиваются, керамическая плитка уложена криво или внутри имеет пустоты, ламинат неплотно прилегает к полу.
• Нарушена технология по установке окон — плохо открываются либо не закрываются.
• Брак на оконных стеклах: трещины, царапины, сколы.
• Электричество не подключено совсем либо проведено не ко всем розеткам и выключателям.
• Двери установлены криво, плохо закрываются, открываются. Замок входной двери работает нестабильно.
• Отопление может быть установлено не во всех комнатах или с нарушениями.
• Повышенные теплопотери квартиры, что говорит о некачественно установленных окнах. Еще одной причиной проблемы могут стать неутепленные межпанельные швы.
• Краны и счетчики воды на горячую и холодную воду перепутаны между собой.

Почему новостройки часто передаются с браком?

Заместитель генерального директора АНО «Стандарт Эксперт» Марина Кудашова рассказала, что с каждым годом количество судебных дел, связанных с недостатками в новых квартирах от застройщиков, только возрастает.

Эксперт рассказала, почему на ее взгляд так происходит:

1. Застройщики очень торопятся уложиться в сроки, чтобы избежать штрафов за задержку и побыстрее получить деньги от покупателей.

2. Низкая квалификация у строителей, которые фактически занимаются стройкой. Инженерный состав работает хорошо, чаще всего у них достаточно опыта и знаний. Но строители-работяги в большинстве случаев не имеют необходимого образования.

3. Слабая работа Технадзора. По-прежнему очень много коррупционных схем, контролирующие органы часто закрывают глаза даже на явные недостатки в строящихся домах.

4. Дом может быть ещё не сдан, но в чатах будущих жильцов уже будет много объявлений от юристов, которые предлагают свои услуги по составлению коллективных исков к застройщику. Вместо переговоров жильцов такие юристы сразу направляют в суд, эмоционально накручивая их на будущий конфликт.

5. Нежелание застройщиков договариваться с жильцами. В стоимость жилья уже заложены риски по выплате компенсаций за некачественное помещение. Застройщику важно быстрее сдать объект, даже если он будет с будущими судебными издержками.

6. Самое важное для застройщика — подписать все закрывающие документы (акты приёмки с гос органами). Дальнейшая судьба жилого дома его не сильно касается — со всеми будущими проблемами чаще всего разбираются уже управляющие компании. Найдя в квартирах скрытые недостатки, собственник квартиры не знает, как быть в такой ситуации, обращаясь именно к управляющей компании.

Как правильно принимать квартиру от застройщика

Исходя из опыта более 10-летней работы в данной сфере, Марина Кудашова предлагает собственникам жилья осуществлять приёмку квартиру с участием независимого эксперта. Это нужно для того, что ещё на этапе подписания акта приёмки квартиры собственник уже понимал, какие недостатки могут быть выявлены в помещении.

Недостатки могут быть явными и скрытыми. Например, к явным недостаткам можно отнести кривые стены и пол, щели в окнах. К скрытым недостаткам можно отнести, например, отсутствие вентиляционного короба.

«У нас на практике был случай, когда решетка вентиляционного хода была прикреплена к стене, но по факту носила декоративный характер: за этой решёткой вентиляционного короба не было. В итоге в квартире была плесень и грибок из-за нарушений технологии строительства» — рассказывает Марина Кудашова.

Эксперт по приемке квартиры — как выбрать?

В последнее время новоселы предпочитают стороннюю помощь в приемке квартиры от застройщика, так как это позволяет сразу среагировать на проблемы и устранить их.

Но не каждый юрист способен оказать должную помощь. Если явные недостатки жилец и юрист смогут обнаружить самостоятельно, то скрытые недостатки могут быть выявлены в большинстве случаев только в присутствии эксперта-строителя. Поэтому, нужно аккуратно относиться к квалификации юристов и экспертов, предлагающие свои услуги приемщика — объясняет Марина Кудашова.

Хороший юрист сможет дать расширенную консультацию по всем вопросам собственника жилья, составить досудебную претензию застройщику, проконтролировать ход приёмки квартиры, способствовать мирному урегулированию спора с застройщиком.

Однако, эксперт-приемщик должен быть именно строителем с соответствующим образованием, опытом работы и разрешением на проведения экспертиз. Такой специалист должен быть объективным, а его заключение носить обоснованный характер. Нужно понимать, что это не просто осмотр — все действия эксперта должны быть направлены именно на выявление недостатков в помещении в соответствии с ГОСТ и СП.

Как проводится приемка квартир от застройщика

Оксана Васильева, к. ю. н., доцент кафедры правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, рекомендует при первом визите в новостройку пригласить мастера-приемщика, который профессиональным взглядом может оценить состояние ремонта и заполнит дефектную ведомость, в которой указывают все недостатки.

Эта ведомость составляется в двух экземплярах, а у застройщика могут быть уже готовые бланки. Недостатки указываются со ссылками на пункты договора. Далее, нужно попросить представителя застройщика подписать дефектную ведомость и указать сроки на устранение дефектов.

Если застройщик не устраняет дефекты, составьте и направьте в адрес девелопера письменную претензию с требованием устранить дефекты. Обязательно укажите срок, в течение которого он должен исправить все недочеты.

Часто происходит так, что застройщик предлагает принять квартиру с дефектами — рассказывает Оксана Васильева. На такой случай есть три варианта развития событий: потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недоделок.

Судебная практика по некачественным новостройкам и жильем с дефектами

Марина Кудашова отмечает, что судебные процессы по некачественным новостройка длятся долго. С момента получения судом искового заявления, первое слушание назначается примерно через месяц и далее будет ещё несколько судебных заседаний, перерыв между которыми будет составлять примерно по одному месяцу.

Суд, вероятнее всего, назначит судебную строительно-техническую экспертизу, оплачивать которую будет сторона, попросившая суд о проведении такой экспертизы. Эта экспертиза длится не менее двух месяцев.

В большинстве случаев суд рассматривает вопрос о выплате компенсации жильцу за выявленные недостатки. Далее наступает этап обжалования вынесенного решения — это добавляет еще не менее 3 месяцев к общим срокам. Если обжалования решения суда не было, то собственник жилья будет общаться с судебными приставами, которые помогут взыскать присужденную компенсацию.

«Далеко не всегда имеет смысл доводить дело до суда. Если есть возможность урегулировать спор мирно и взыскать с застройщика неустойку в досудебном порядке — советую ею воспользоваться. Но в любом случае, Вам предстоит составить и направить застройщику соответствующую претензию — советует собственникам жилья с дефектами Оксана Васильева. — Судебная практика показывает, что чаще всего прибегают к снижению цены ДДУ, а также ко взысканию с застройщика суммы, эквивалентной расходам на проведение строительно-восстановительных работ. Иногда — с компенсацией морального ущерба».