«Критически угрожающий пузырь»: эксперт объяснил, что происходит с ипотекой в РФ

Спрос на жилье будет падать

По его словам, если мы посмотрим на глобальный долгосрочный тренд в 5-10 лет, то мы увидим естественную убыль населения. Наибольшая убыль произошла в конце 1990х, начале 2000х, людям, которые родились в эти годы, сейчас 20 лет и они становятся основным экономически активным населением, которое нуждается в своем жилье.

«Поэтому в долгосрочной перспективе платежеспособный спрос будет падать. Этот спрос подстегивался искусственно льготной ипотекой, но любые искусственные стимуляторы действуют все слабее и требуют все большей дозы. Повышение учетной ставки Банка России в 2023 с 7,5% до 16% сделало субсидирование массовой льготной ипотеки не подъемной для бюджета, т. к. бюджет доплачивал банкам разницу между льготной ставкой и учетной ставкой. В начале 2024, когда государство начало сокращение льготной ипотеки банки пытались переложить субсидирование на застройщиков, введя комиссии 10% и более от всей стоимости кредита», — рассказал эксперт.

Он добавил, что искусственное стимулирование спроса на ипотеку заканчивается и пузырь на рынке жилой недвижимости начинает сдуваться.

Цены на жилье в новостройках и на вторичке

На рынке наблюдается диспропорция цен на новостройки и вторичное жилье, она может достигать разницы 20-30% стоимости сопоставимых объектов в сопоставимых или даже тех же локациях, эта диспропорция объясняется тем, что спрос на новостройки выше из-за того, что программы льготной ипотеки действовали именно на новостройки, а не на вторичное жилье. На вторичку приходят покупатели по обычным программам ипотеки или с «живыми» деньгами, которых сейчас меньшинство.

«Пузырь цен приводит к тому, что вкладывая деньги в новостройку инвестор тут же теряет 29-30%, если хочет сразу же перепродать квартиру и далее будет терять в стоимости на падающем рынке», — уточнил собеседник.

Недвижимость для инвестирования

Эксперт рассказал, что колебания на фондовом рынке, на валютном рынке, санкции делали в 2022–2023 году привлекательными инвестиции в недвижимость, но на падающем рынке жилая недвижимость стала малопривлекательным объектом инвестирования, т. к. доходность от сдачи квартиры составляет небольшой процент, что несопоставимо с дивидендами на российском фондовом рынке в среднем 10%, ставками по банковским вкладам 12-15%.

«Если есть желание инвестировать именно в недвижимость, то рекомендую посмотреть на коммерческую недвижимость, либо на готовый арендный бизнес — помещение магазина, аптеки и т.д, но там порог инвестиций начинается в среднем с 20 миллионов, либо на ПИФ недвижимости, где порог инвестиций начинается в среднем с 0,5 миллиона», — отметил специалист.

Новые условия льготной ипотеки

Важно, чтобы заемщик был гражданином России. Нет особых требований по семейному положению, наличию детей, месту покупки недвижимости или текущим жилищным условиям. Однако каждый банк имеет свои условия относительно возраста заявителя, стабильности его работы и источников дохода, чтобы убедиться в его способности выплачивать кредит.

Льготную ипотеку можно получить для покупки строящейся квартиры или индивидуального жилого дома по ДДУ, готового жилья от застройщика, земельного участка с последующей постройкой дома. Также разрешено получение льготного кредита для строительства частного дома по договору подряда. Однако нельзя использовать эту программу для покупки квартиры или дома на вторичном рынке. Срок кредита может быть до 30 лет, а первоначальный взнос составляет 30% от стоимости недвижимости.

Программа по льготной ипотеке имела несколько изменений в ставке и максимальных суммах кредита. С 1 января 2023 года процентная ставка составляет 8%. Эту ставку можно использовать для получения кредита на покупку жилья до 1 июля 2024 года. Пониженная ставка будет действовать на протяжении всего срока ипотеки.

Максимальная сумма, которую можно взять в рамках программы, ограничена — 6 миллионами рублей. Ранее в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях максимальная сумма кредита составляла 12 миллионов рублей. Теперь для всех регионов лимит составляет 6 миллионов рублей.