Цены на квартиры совсем скоро могут обрушиться — что говорят эксперты
Как отличаются цены на первичку и вторичку
Директор по развитию компании «Астерра» Константин Злобин рассказал, что сейчас вторичный рынок жилья все еще проседает, относительно продажи первички примерно на 30%. Весь текущий год вторичка будет догонять первичку по количеству продаж и по стоимости. По словам собеседника, ждать обесценивания вторички в 2024 году не стоит, но некоторые трансформации этот рынок будет претерпевать.
В этом процессе существенную роль сыграет постепенное возвращение рынка к стандартным форматам ипотечных программ. Ослабление рубля, курс инфляции, изменения ключевой ставки, сокращение доходов населения — все это, безусловно, отразится на рынке недвижимости в 24 году и предпочтениях клиентов. Ипотека и рынок недвижимости тесно связаны, а сейчас ипотека перестает быть выгодной.
«Платеж за ипотечный кредит на вторичном рынке сейчас примерно в два раза превышает обеспечение кредита за купленную квартиру в новостройке. Безусловно, пока есть возможность, люди будут вкладываться в развитие рынка новостроек и ИЖС. К концу года, я ожидаю существенное усиление потребительского интереса в сторону индивидуального жилищного строительства», — рассказал эксперт.
Что ждать от цен на жилье
Константин Злобин уточнил, что вторичный же рынок будет планомерно падать в цене, к концу мая падение может составить 10%. Скорее всего предложений на вторичном рынке будет больше, чем желающих купить. Вне потребительского интереса могут остаться квартиры с морально устаревшими планировками и жилым фондом, квартиры с убитым ремонтом, т. к. стоимость ремонтных работ и материалов последние два года стремительно дорожает.
Человеческий фактор тоже усложняет ситуацию на рынке вторичной недвижимости. Покупая квартиры у застройщика — вы застрахованы от практически любых «превратностей судьбы», а на вторичном рынке — риски попасть на недобросовестного продавца очень велики. Безусловно, есть и альтернативные проекты в области продажи вторички, они будут активно развиваться в ближайшие годы, к примеру, трейд ин от застройщиков.
Что произошло с рынком жилья
Представитель компании «Макромир» Дмитрий Гизатов сообщил, что в надежде сохранить сбережения и решить жилищные вопросы люди покупали недвижимость на протяжении 2023 года. Рост количества сделок на рынке пришелся на лето и осень. При этом выросла доля сделок без использования ипотечного кредитования. Покупка квартиры стала единственным вариантом сохранить деньги для людей, которые не владеют знаниями об альтернативных финансовых инструментах.
Эксперт уточнил, что ужесточение политики Центрального банка РФ в отношении ипотечного кредитования привело к стагнации на вторичном рынке жилья. По статистике 80% сделок происходят с использованием ипотеки. Повышение процентной ставки и суммы первоначального взноса резко охладило рынок. На рынке появился переизбыток предложений и увеличилось количество залоговых квартир. При этом покупательский спрос стремительно приближается к нулевой отметке.
«На самом деле желающих приобрести квартиру меньше не стало. Количество спекулянтов сократилось. Важно понимать, что люди продают квартиру и, как правило покупают другую. Покупатели, у которых имелись накопления, и которым не требовался первоначальный взнос по ипотеке закрыли потребность. Остались покупатели, которые накопили на первоначальный взнос, но этой суммы недостаточно при нынешних условиях. При достаточном первоначальном взносе, сумма ежемесячного платежа не вписывается в доход заемщика по причине повышенной ставки 16-18%. Ситуация стала тупиковой», — отметил собеседник.
Будут ли падать цены на жилье
Дмитрий Гизатов считает, что цены на вторичном рынке будут снижаться в течение 2024 года на 10-15% в зависимости от региона. Сделки будут проходить, но при минимальном дополнительном финансировании. Человек продает квартиру, и деньги использует как первоначальный взнос. В таком случае пропорция собственных и заемных средств будет отличаться привычной — 70-80 собственные, и 30-20 заемные.
По его словам, проблему решит только снижение ставки ЦБ РФ, и повышение доходов заемщиков, но оба варианта в этом году выглядят не реалистично. Со временем рынок недвижимости адаптируется к новым правилам, но оживления не произойдет. Только в случае серьезных личных обстоятельств люди будут покупать и продавать квартиры.