Новые правила для посуточной аренды квартир с 1 апреля 2024 года

Многие россияне сдают свою недвижимость в аренду. Это может быть как долгосрочный договор, когда семьи годами снимают жилье, а может и более доходный бизнес — посуточная аренда для приезжих и туристов. Однако, что делать, если соседи против того, чтобы в их доме постоянно ходили чужие люди. NEWIA.RU вместе с экспертами разбирались в новых поправках, которые поставили точку в вопросе о согласовании аренды жилья с соседями.

Сдача квартиры в аренду посуточно

Директор и учредитель ООО «Юридическая компания „А.Лигал“, г. Санкт-Петербург Юрий Александров рассказал, что под посуточной арендой, как правило, понимается предоставление одним гражданином своей квартиры в пользование для проживания другим гражданам, на короткий срок от 1 дня до 2-3 недель.

С точки зрения законодательства (ст. 683 ГК РФ), предоставить квартиру в наем на одни сутки вполне законно и такая ситуация будет являться обычным наймом жилого помещения.

Однако, судебный спор поставил под сомнение п. 3 ст. 17 ЖК РФ — является ли посуточная аренда гостиничным бизнесом. Указанный вопрос стал предметом рассмотрения Конституционного суда РФ в Постановление Конституционного Суда РФ от 23.03.2023 N 9-П «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина П. Е. Бахирева», который суд постановил, что аренда свыше одних суток считается краткосрочной арендой, но никак не гостиничным бизнесом.

Однако, где проходит тонкая грань и действительно ли владелец квартиры сдает жилье в аренду или сделал мини-гостиницу — трудно.

«Разграничение разрешенного краткосрочного найма и запрещённых гостиничных услуг производится судом индивидуально в каждом конкретном случае, каких-либо универсальных правил и критериев на этот счет нет», — рассказывает Юрий Александров.

Если квартира фактически используется в качестве мини-гостиницы и создает значительные неудобства соседям, например постоянный шум в ночное время в связи с поздним заселением, то иск управляющей компании либо соседей о запрете использования такой квартиры, как правило удовлетворяются.

Согласие соседей на сдачу квартиры в аренду

К.ю.н. и эксперт в области правовой поддержки корпоративных клиентов Дарья Петрова рассказала изданию NEWIA.RU о том, что 23 марта 2024 года Президент РФ подписал закон, который вносит изменения в Жилищный кодекс РФ. Теперь квартиры и иные жилые помещения можно сдавать в краткосрочную аренду. При этом, сдающий жилье должен обеспечить со стороны своих арендаторов порядок, чистоту и тишину в доме.

«Строго говоря, эти поправки в закон ничего нового в регулирование не привносят и ничего не меняют. Сдавать квартиры посуточно можно было и раньше. При этом собственник квартиры точно также и раньше нес ответственность перед соседями за действия своих нанимателей. Поэтому эти изменения в закон вызваны и обусловлены, скорее ожиданиям общественности, нежели призваны заполнить какой-то пробел в праве», — дает оценку поправкам Дарья Петрова.

До этих поправок на практике постоянно возникали многочисленные споры между собственниками квартир, которые сдают их в краткосрочную аренду, и их соседями, которые были недовольны постоянно меняющимися проживающими, шумом и беспорядком. И в абсолютном большинстве случаев такие споры перетекали в судебную плоскость. Как результат, суд выносил решение о запрете сдавать квартиру в наем, если устанавливал, что это, действительно, нарушает права и интересы соседей.

Теперь такое право соседей обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав прямо предусмотрено в законе, и какие-либо сомнения в этой части должны быть окончательно сняты.

Вместе с тем, допустимость посуточной аренды квартир влечет куда более важный для практики вопрос. Так, Жилищный кодекс запрещает размещать гостиницы в жилых помещениях.

«И здесь возникает проблема, которая пока не имеет однозначного решения ни в законе, ни на практике: как определить, когда собственник просто посуточно сдает свою квартиру, а когда такие его действия уже являются гостиничной деятельностью? Это значимо в той связи, что к гостиничной деятельности предъявляются дополнительные требования (санитарные, пожарные и т. п.), и их несоблюдение может повлечь штрафы для собственника квартиры».

Сдача квартиры в аренду или гостиница — как отличить?

Дарья Петрова перечисляет, в каких случаях аренда квартиры выходит за рамки и считается гостиничным бизнесом:

1. Собственник квартиры предпринимает меры по такому ее оснащению, которое позволяет одновременно предоставлять ее значительно большему числу граждан, чем при обычном проживании
2. Жилое помещение регулярно предоставляется значительно большему числу граждан, чем при обычном проживании
3. Жилое помещение предоставляется менее, чем на одни сутки
4. Жилое помещение предоставляется в целях, не связанных с проживанием (для проведения празднований, других мероприятий, встреч и т. п.)
5. В местах общего пользования в МКД постоянно находятся лица, оказывающие услуги, обычно предоставляемые гостиницами (например, вызов скорой помощи, пользование медицинской аптечкой, побудка к определенному времени, предоставление кипятка) либо
6. Один собственник сдает в аренду гражданам несколько помещений в одном МКД

Приведенные критерии не являются исчерпывающими при принятии решения о том, является ли сдача квартиры в аренду гостиничной деятельностью. Суд в каждом конкретном споре должен анализировать всю совокупность фактических обстоятельств.

«Такое состояние практики оставляет открытым вопрос о том, в какой момент просто сдача своей квартиры в аренду превращается в гостиничный бизнес с соответствующими рисками получения собственником квартиры штрафов за нарушение требований закона», — считает эксперт.

Когда нужно согласие соседей на сдачу недвижимости в аренду

Юрий Александров разъясняет, что с учетом новых поправок в закон и судебной практики в настоящий момент посуточная аренда является законной при условии, что использование квартиры не будет отличаться от обычного среднестатистического проживания и не будет создавать неудобств соседей. Арендодатель не должен допускать ежедневных поздний заселений, шума, количества жильцов, не соотносящихся с размером жилого помещения. Настоящий закон не требует никаких разрешений или согласий на сдачу квартиры в посуточную или долговременную аренду, за одним исключением:

«В случае, если соседи будут долевыми собственниками такой квартиры (например в коммунальных квартирах), то их согласия с учетом положений ст. 247 ГК РФ будет требоваться, но такие ситуации встречаются редко», — разъясняет Юрий Александров.