Экономия на ипотеке: как двойные платежи могут помочь

Как выгоднее гасить ипотеку — комфортный платеж

Какой платеж по ипотеке является самым комфортным, а какой выгодным и в чем разница между этими понятиями рассказал изданию NEWIA.RU исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Комфортным считается платеж, который не превышает третьей части ежемесячного дохода заёмщика. Такой параметр заложен в системы скоринга многих банков и применяется для оценки платёжеспособности клиентов. А самым комфортным можно назвать тот, который минимален в соотношении с зарплатой и, к примеру, составляет меньше 10% дохода.

«Говорить о выгодном платеже можно только условно. Ведь гасить ипотечный долг — психологически неприятная обязанность. Добавим, это относится и к понятию „комфортно“. Ведь по сути комфорта нет ни в первом, ни во втором случае, даже если это 10%. Поэтому оценку „выгодно“ к ипотечному платежу использовать не совсем корректно. Хотя их нередко используют в своей рекламе банки и застройщики», — объясняет эксперт.

Досрочный платеж по ипотеке — насколько выгодно?

Досрочные платежи быстрее сокращают «тело» ипотечного кредита, — рассказывает Ярослав Баджурак. Банк начисляет проценты только на остаток долга, а итоговая за 30 лет переплата уменьшается на кругленькую сумму.

«Другое дело, если платить ипотеку ежемесячный платёж с увеличением минимальной суммы, которая прописана в графике ипотечных платежей. Из практики мы видим, что многие люди стремятся погасить ипотеку как можно быстрее. Поэтому они берут подработку, а допдоход или премии направляют на досрочное погашение кредита. В моменте текущие расходы заёмщика увеличиваются», — рассказывает Ярослав Баджурак.

Допустим, заёмщик взял льготную ипотеку на квартиру — 6 млн рублей по ставке 8% на 30 лет. Его ежемесячный платеж — 44 026 рублей. За 30 лет он не только вернёт долг 6 млн, но и проценты в размере — 9 849 315 рублей. При досрочном погашении вместо положенных 44 тысяч, он в течение года вносил вдвое больше — 88 тысяч рублей. Расчет калькулятора «Выберу.ру» показывает, что размер процентов, которые он отдаст банку за срок кредитования, уменьшился до 6 619 410 рублей.

Получается, что увеличенный вдвое платёж сложно назвать выгодным: финансовая нагрузка на заёмщика становится больше, однако в итоге она экономит ему 3,230 млн рублей.

На сколько брать ипотеку и какой должен быть платеж?

Аналитики «Выберу.ру» рекомендуют ориентироваться на сумму платежа, которая не превышает половины ежемесячного дохода. Если квартира дорогая, банки разрешают привлекать созаёмщиков, например супругов, и оценивают суммарный доход семьи. Именно такой параметр в 50% от дохода многие банки закладывают в расчёты платёжеспособности.

Если дохода не хватает, то лучше брать ипотеку на максимально возможный срок кредита. Так человек сможет уменьшить свой ежемесячный платёж, а в итоге «пройти» по зарплате. Но и тут есть подводный камень.

Дело в том, что многие банки установили предельный возраст для ипотечника. В среднем это 65-70 лет. Гораздо реже 75-85 лет. Эта возрастная планка сокращает срок кредита. Допустим, за ипотекой обратится сорокалетний мужчина в банк, где возрастной «потолок» для ипотеки 65 лет. Очевидно, что максимальный срок ипотечного кредита будет лишь 25 лет (65 лет — 40 лет = 25 лет).

Отметим, что если созаёмщиком станет более возрастной человек, то срок кредитования станет ещё меньше, так как банки его считают, исходя из максимального возраста клиента.

Как снизить ипотечные платежи?

Есть несколько способов получить небольшие скидки. Например, нередко кредиторы дают их зарплатным клиентам или за цифровое оформление сделки. Также банки разрешают привлекать не одного, а до четырёх заёмщиков. Особенно в случае, если заёмщику не хватает собственного «белого» дохода для одобрения заявки. Как правило, это необходимо для оформления ипотеки на крупную сумму, чтобы прибрести квартиру большего метража. Но главная загвоздка такой схемы для заёмщика — высокий ежемесячный платёж.

Также отметим, если на рынке уменьшаются ставки кредитования, то вполне реально снизить ипотечный платёж за счёт рефинансирования кредита, найдя новый более лояльный банк. Однако для этого потребуется переоформить долг, вновь оформить залог, а это новые расходы. Есть и другое обязательное условие: для одобрения рефинансирования в новом банке «старая» ипотека с высоким ежемесячным платежом должна обслуживаться добросовестно.