4 факта, которые не учли при сдаче ипотечной квартиры в аренду

Расходы при сдаче новостройки в аренду

Многие ипотечные заемщики, которые идут в банк за второй квартирой, мечтают чтобы их недвижимость приносила доход или хотя бы покрывала ипотечные и коммунальные платежи.

Сводя в уме расходы и доходы от стоимости месячной аренды, многим собственникам кажется их бизнес-план удачным. Однако, как говорят эксперты, действительность может быть иной, как и прибыль от квартиры.

Иван Чигинев, основатель «Академии Недвижимости» и учредитель АН «Делегат Групп», рассказал как на практике осуществляется такой «бизнес-план».

«Был у меня такой случай — заказчик обратился ко мне за консультацией по подобной задаче. Он нашел однокомнатную квартиру, стоимостью 4,2 млн руб., ему одобрили льготную ипотеку, есть собственные накопления и маткапитал на первоначальный взнос. Ежемесячные выплаты по ипотеке составили 20 — 22 тыс. руб. Чтоб уменьшить платеж, покупатель увеличил срок кредитования до 30 лет. Проанализировал: в данном районе можно сдавать такую квартиру за 20 тыс. руб. в месяц. Дом уже на сдаче в эксплуатацию. Все рассчитано грамотно. Но что не учел клиент?»

Четыре важных фактора, которые не учел владелец новостройки, когда решил сдавать ее в аренду:

1. Укомплектованность новостройки

За стоимость, которую обозначил клиент, сдаются полностью укомплектованные мебелью и техникой квартиры. При отсутствии таковых в расходы нужно заложить от 50 — 300 тыс. руб.

2. Эконом-ремонт

Ремонт от застройщика в эконом-сегменте при долгосрочной аренде потеряет свой первоначальный вид за два года. Необходимо будет делать новый или снижать арендную плату.

Сейчас на рынке появилась услуга инвест-ремонт — как раз для тех, кто решил заработать на аренде квартир. Эти компании дают пятилетнюю гарантию лет и используют износостойкие материалы — поэтому стоимость такого ремонта выше аналогичного «для себя».

3. Коммунальные платежи + аренда в новостройке

Не учли коммунальные платежи. С коммуналкой для нанимателя оплата квартиры становится не 20 тыс. руб., а по факту около 23-25 тыс. руб. и больше. Это уменьшит количество потенциальных арендаторов.

4. Конкуренция на рынке аренды

Стоимость аренды, на которую ориентирован клиент, максимальная для этого сегмента и района. Это значит, что при появлении более дешевых вариантов наниматель съедет. Каждый съезд арендатора — это затраты на косметический или хотя бы на микроремонт.

«Брать квартиру в ипотеку на 20 — 30 лет для сдачи в долгосрок, не имея дополнительных ресурсов, чтобы погасить кредит в ближайшие годы или сократить его срок хотя бы до 10 лет, — крайне невыгодно и рискованно. На таком длительном временном отрезке очень много неизвестных. А сейчас, в атмосфере экономической неопределенности, время краткосрочных инвестиций», — считает Иван Чигинев.