Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом — можно, но не выгодно

Около 17% семей приобретают ипотеку, вкладывая в нее материнский капитал — говорится в исследовании Домклик в 2023 году. Но при дальнейших планах расширения жилплощади и продаже жилья с детскими долями продавцы сталкиваются с рядом больших проблем.

Продажа квартиры в ипотеке с вложенным материнским капиталом

На вопрос почему так сложно продать квартиру с маткапиталом отвечает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

Продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала возможно, хоть и сложно. Такие сделки проводятся, но далеко не все покупатели на рынке готовы в этом участвовать. Проблема в том, что из-за сложностей взаимодействия с многочисленными инстанциями, в том числе с органами опеки, риелторами с обеих сторон, нотариусами и т. д., на каждом этапе сделка может сорваться или затянуться на несколько месяцев.

Но особую сложность составляет продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом, считает руководитель практики семейного и наследственного права МГКА «Бюро адвокатов „ДЕ-ЮРЕ“ Марина Николаенко:

Продажа квартиры само по себе занятие не из простых, а если сделка осложнена наличием ипотеки и вложенного материнского капитала — сложности преумножаются.

Это означает, что для продажи квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, необходимо получать согласие органа опеки и попечительства (даже если в собственности находится часть квартиры). Если разрешение получено не будет, нотариус не удостоверит сделку по продаже недвижимости.

Так как в рассматриваемой ситуации присутствует еще и ипотека, то кроме разрешения органов опеки и попечительства необходимо согласие Банка на сделку. В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Риски продажи квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала

Связываться квартирой, куда вложен маткапитал покупатели не хотят еще и потому, что приходится тщательно проверять такие квартир. Велик риск признания сделки недействительной по ряду причин.

Васильева Оксана, к. ю. н., доцент кафедры правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Российской Федерации отмечает самую большую проблему для покупателя:

«Основным риском для продавца при таких сделках является потенциальный отказ СФР в выплате материнского капитала из-за обнаруженных ошибок в документах или признаков мошенничества со стороны покупателя. В таком случае покупателю придётся либо доплатить разницу из собственных средств, либо искать альтернативные способы финансирования».

Заместитель руководителя юридического департамента «Этажи» Элен Лукьянова рассказала с какими проблемами могут столкнуться покупатели:

«Сделка по продаже жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, без одновременной встречной покупки жилого помещения является оспоримой и может быть признана недействительной. Также, если после покупки новой квартиры не будут выполнены условия, на которых орган опеки предоставил разрешение, или не будут выделены соответствующие доли детям, то такая сделка так же может быть признана недействительной. Часто использование средств материнского капитала при покупке квартиры у родственников приводит к признанию сделки недействительной, поскольку такие сделки относятся к числу подозрительных и могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки».

Продавец также не будет полностью удовлетворен сделкой от продажи квартиры с маткапиталом, так как зачастую приходится делать покупателю хорошую скидку за долгое ожидание и ворох проблем. Ася Левнева отмечает:

«Стимулом для покупателей обычно бывает хорошая скидка. То есть квартиры с таким обременением, как материнский капитал, обычно продаются дешевле средних цен по рынку, и купить на вырученную сумму более комфортное жилье, как этого требует опека, совсем непросто.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

Элен Луьянова поделилась, на чем основывается решение органов опеки при выдаче разрешения на продажу недвижимости, в числе собственников которой есть дети до 18 лет.

Так как государство контролирует сделки с участием несовершеннолетних, то необходимо помнить, что:

• Сделка должна быть альтернативной, то есть продавец должен одновременно приобретать другое жилье.
• Условия проживания детей не должны ухудшаться.

Обращаться в орган опеки и попечительства необходимо по месту регистрации ребенка. Прежде чем принять решение, сотрудники органов опеки и попечительства осматривают квартиру, которую семья собирается приобрести взамен прежней. Как правило, органы опеки и попечительства обращают внимание на следующие критерии:

• Площадь квартиры не меньше прежней, а лучше — больше.
• Квартира не находится в аварийном состоянии и не назначена для сноса.
• Возле дома есть вся необходимая инфраструктура: детские сады, школы и медицинские учреждения.
• Ремонт в новой квартире не хуже, чем в предыдущей.

4 шага чтобы продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Юлия Усачева — генеральный директор АН «Городской риэлторский центр», отмечает основную проблему продажи квартиры с маткапиталом. Дело в том, некоторые банки имеют жесткие условия и собственник не может выделить доли на детей, пока квартира находится в залоге. А без проведения этой процедуры владелец не имеет права продавать жилье, купленное с использованием маткапитала.

Таким образом, чтобы выделить доли, собственнику нужно полностью погасить ипотечный долг. Выход может быть следующим:

• Первый шаг — договориться с покупателем о передаче задатка достаточной величины, чтобы погасить оставшуюся сумму ипотеки.
• Второй шаг — выделить доли всем членам семьи.
• Третий шаг — получить согласие органов опеки.
• Четвертый шаг — оформить договор купли-продажи.

Однако, некоторые банки позволяют еще на стадии покупки и оформления договора ипотечного кредитования сразу выделять детские доли.

Возврат материнского капитала на счет ПФ РФ

Марина Николаенко считает, что в некоторых случаях материнский капитал можно вернуть в ПФР РФ, правда для зачисления денежных средств на лицевой счет необходимо решение суда (Апелляционное определение Московского городского суда от 15.05.2023 N 33-16103/2023, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.10.2021 по делу N 33-38051/2021).

В рассматриваемых делах суды указывали: «…лицо, имеющее право на дополнительные меры государственной поддержки, и получившее сертификат, в случае возврата ранее перечисленных средств материнского (семейного) капитала соответствующему органу Пенсионного фонда Российской Федерации не может быть лишено права на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала.

Также пунктом 51 распоряжения Правления Пенсионного фона РФ от 12 марта 2014 года N 94р «Об утверждении Регламента организации работы с делами лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки» предусмотрено, что ранее закрытое дело восстанавливается в случаях возврата ранее направленных средств (части средств) материнского (семейного) капитала…»

Как быстро продать квартиру с детскими долями и ипотекой

«Такая сделка — всегда задачка со звездочкой», — делится своим опытом Екатерина Подколзина, юрист недвижимости, ипотечный брокер и руководитель компании Фабрика ипотеки и безопасных сделок «Московия» г. Клин.

Главный секрет успеха продажи квартиры, где есть комбо «ипотека+ мат капитал» без потери в деньгах — это сначала получить Распоряжение органов опеки на продажу, а потом уже искать покупателя! Любой человек, услышав выражения «ипотека», «мат капитал», «распоряжение еще не получили», просто не будет рассматривать такой вариант. Замотивировать потенциального покупателя на покупку и долгое ожидание необходимых бумаг можно только при помощи очень большой скидки.

«Хотите продать квартиру за бесценок? Если нет, то сначала получите распоряжение, а потом продавайте», — советует эксперт недвижимости.