Закладная по ипотеке: почему банк может продать ваш долг и чем это грозит

При выплате долга по ипотеке многие заемщики бывают удивлены, что закладная на их квартиру находится совсем в другом банке. Однако, возможность переуступки долга закреплена как в Гражданском кодексе, так и в законе об ипотеке.

Чем грозит для заемщика перепродажа закладной и как она влияет на выплату ипотеки — рассказали эксперты в сфере недвижимости.

Закладная на квартиру — что это такое?

София Любимова — риэлтор и руководитель агентства недвижимости «ЛЮБИМОЕ», поделилась с NEWIA.RU что из себя представляет закладная и как она сама лично столкнулась с перепродажей её долга.

Закладная — это документ, который подтверждает, что приобретённое в ипотеку жильё будет финансовой гарантией, если собственник не сможет платить по кредитным обязательствам. В этом случае, чтобы вернуть свои деньги в банк, он может продать квартиру, которая находится в залоге, если есть просрочки по обязательным кредитным платежам.

По сути это документ, где в сокращенном виде перечислены все данные ипотечного договора, паспортные данные, подробные данные квартире, оценка, данные оценщика, подтверждение право собственности, условия на которых выданы ипотека и данные по другим заемщикам и дополнительным обременениям, если они есть.

Зачем банк оформляет закладную на квартиру?

Закладная считается разновидностью ценных бумаг — рассказывает София Любимова. Она значительно упрощает взыскание средств при просрочке, так как не нужно будет собирать пакет документов. Несколько лет назад при взятии ипотеки закладная была обязательным условием от банков.

Однако, закон Российской Федерации не требует её оформления. Банки активно её использовали, манипулируя повышением ставки и предоставлением меньше кредитной суммы если покупатель отказывался от её оформления. И вовсе рассказывали тогда в предоставлении выдачи ипотеки. Это и было понятно, потому что прежде всего это бумага нужна банку. Она значительно облегчает взыскании средств если что-то пойдёт не так.

Если закладная не выдается, то весь залог на квартиру всё равно оформляется. Это может быть дополнительное соглашение договору или документа акт приема передачи.

Без согласования банк может:

• Продать залог другому банку. В таком случае нужно будет на новый счёт переводить средства. Банк его обязан предоставить.
• Продать часть долга другому банку. При этом реквизиты не меняются. Банк будет самостоятельно переводить оплату на новый счет.
• Совершить обмен закладными с физическим лицом или организацией. Реквизиты остаются теми же.

«Также как и любая ценная бумага она отлично торгуется на рынке. Когда я впервые брала в 2018-м году ипотеку в банке в ВТБ, конечно же меня обязали оформить закладную — рассказывает из личного опыта София Любимова. — Далее мою закладную перепродали в банк дом.рф. Таким образом, банк ещё заработал дополнительные средства. На мне это никак не отразилось, так как исправно платила вовремя и даже закрывала ипотечный кредит бОльшими платежами для досрочного погашения».

Что нужно предоставить для получения закладной?

• Паспорта всех участников на кого оформляется ипотека.
• Справка 2-НДФЛ или другой документ, подтверждающий платежеспособность заемщика. (например справка по форме банка)
• Подтверждение права собственности на квартиру.
• Независимая оценка недвижимости.
• Техпаспорт и поэтажный план дома.

Как получить закладную после выплаты долга по ипотеке?

После выплаты долга действие закладной аннулируется, о чем направляется соответствующий запрос в Росреестр — разъясняет Элен Лукьянова, заместитель руководителя юридического департамента «Этажи» г. Москва.

Если банк не направил данный запрос, то заемщик должен самостоятельно забрать справку о полном исполнении обязательств, подать заявление на выдачу закладной, а затем передать документы в Росреестр. Если закладная оформлялась в электронном виде, Росреестр аннулирует ее сам.

Преимущества и недостатки закладной

Сергей Ионов, эксперт компании «Третий Рим», отмечает, что у закладной есть некоторые плюс и минусы. Для залогодержателя-банка это в первую очередь гарантия возврата средств в случае невыплаты кредита. А вот для заемщика — возможность получить кредит на более выгодных условиях.

К недостаткам можно отнести конечно же риск потери заложенного имущества в случае невыплаты кредита. Банк забирает себе имущество и выставляет на торги. Так же стоит знать о несении дополнительных расходов на оформление и регистрацию закладной, которые платятся из кармана заемщика.

«Закладная — это эффективный инструмент обеспечения исполнения обязательств по ипотеке. Однако, перед ее оформлением необходимо тщательно взвесить все риски, так же проконсультироваться с юристом и убедиться, что вы понимаете все ее условия» — комментирует Сергей Ионов.