Как продать квартиру с материнским капиталом

Как продать квартиру с материнским капиталом

На практике российские семьи чаще всего пользуются государственной поддержкой в виде материнского капитала, вкладывая его в недвижимость. Однако, при изменении жилищных условий многие сталкиваются с некоторыми проблемами продажи квартиры с «детскими» долями.

Мы узнали у экспертов, как маткапитал влияет на стоимость жилья, сколько будет стоить оформление документов и услуги риелторов такой квартиры и с какими проблемами можно столкнуться.

Доли в квартире с материнским капиталом

Адвокат и член Адвокатской палаты Московской области Сергей Агапов рассказал, что действующее законодательство требует, чтобы квартира, приобретенная за счет средств материнского капитала, была оформлена в общую собственность родителей и детей с определением размера их долей.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом

Совершение любых сделок в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Для того, чтобы родители могли совершить любую сделку в отношении квартиры с так называемой «детской долей» требуется получение предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Сергей Агапов отмечает, что каких — либо формальных ограничений или запретов на квартиру, приобретенную за счет средств материнского капитала, не накладывается. Но при совершении сделок возникают особенности, связанные с необходимостью получения согласия органа опеки и попечительства.

Можно ли сдавать квартиру с материнским капиталом в аренду?

На основании ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ совершение родителем сделки по сдаче в аренду квартиры, доля в которой принадлежит ребенку, возможно только с предварительного согласия органа опеки и попечительства — комментирует Сергей Агапов.

Таким образом, квартиру, приобретенную за счет средств материнского капитала, можно сдать в аренду при условии получения предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Закон требует, чтобы средства (пропорционально доле ребенка), полученные при сдаче в аренду квартиры были использованы родителями в интересах ребенка.

Каким образом определяется размер «детских долей»?

Сергей Агапов указывает на то, что размер так называемых «детских долей» должен быть пропорционален доли средств материнского капитала в стоимости приобретенного объекта недвижимости.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры с маткапиталом

Генеральный директор АН «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева рассказывает, что при продаже квартиры с маткапиталом придется предварительно получить разрешение органов опеки и попечительства.

Разрешение выдается только в том случае, если жилищные условия детей в результате сделки не ухудшатся. Потребуется предоставить данные, которые подтвердят, что детские доли будут компенсированы в новом доме или квартире, при этом размер долей должен быть не меньше, а их рыночная стоимость — не ниже. Альтернативным вариантом может быть перечисление средств от продажи долей на счета детей в банке.

Также нужно помнить, что при продаже дома, где в числе собственников есть несовершеннолетний, договор купли-продажи обязательно должен быть обязательно нотариально заверен. Без этого шага сделка не будет иметь юридической силы.

Сколько придется потратить денег на квартиру с маткапиталом

Риэлтор и руководитель агентства недвижимости Дмитрий Секерин провел более углубленный анализ сделок купли-продажи недвижимости с материнским капиталом:

1. После использования маткапитала необходимо выделить доли. Это можно сделать в простой письменной форме, но это сложно. Поэтому большинство идет к нотариусу за этой услугой, стоит 10-15 тыс. рублей.

2. При продаже детских долей необходимо получить разрешение органов опеки. Для этого, после того как найдется покупатель, нужно быстро подобрать другую квартиру, которая подойдет под одобрение (без ухудшения условий для детей) и получить разрешение опеки. Покупатель согласится на это, только если цена будет меньше, чем на подобную квартиру. В Москве за «терпимость» можно смело просить скидку — 300 тыс. руб.

3. Придется платить за нотариальное удостоверение сделки. По продаже детских долей это обязательно, по покупке нет, но тоже в большинстве проводят через нотариуса, чтобы не растягивать процесс. Две нотариальные сделки стоят около 70 тыс. руб.

5. Риэлтор за организацию таких сделок возьмет на 50-100 тыс. руб. больше, потому что они в разы сложнее.

Риелтор считает, что родители, которые использовали маткапитал для недвижимости, нанервничаются, замучаются, совершат невыгодную сделку и потеряют около полумиллиона рублей.

Чтобы упростить процесс купли-продажи квартиры с материнским капиталом необходимо позволить вернуть маткапитал обратно в СФР по желанию родителей, а также позволить переносить обязанность по выделению долей на новую квартиру — считает Дмитрий Секерин.