Где лучше купить комнату: в общежитии, коммуналке или квартире?

При возникновении вопроса где купить комнату нужно учитывать не только удобство ее расположения, но и статус недвижимости, в котором она приобретается. Многие покупатели даже не представляют, с какими проблемами могут столкнуться при покупке бюджетного жилья.

В России существует три статуса недвижимости, в которых можно приобрести комнату:

• общежитие
• коммунальная квартира
• обычная квартира

Ярослав Сафронов, арбитражный юрист по недвижимости и сопровождения дел о несостоятельности (банкротстве), рассказал изданию NEWIA.RU какая существует разница между этими видами жилья.

Купить комнату в общежитии или коммунальной квартире

Чтобы купить комнату в общежитии или коммунальной квартире, необходимо удостовериться, что жилое помещение находится в частной собственности. Дело в том, что комната в общежитии может быть выделена как временное жилье студенту на время обучения.

Следовательно, чтобы иметь право полного распоряжения комнатой с правом продажи, продавцу необходимо в порядке ст. 209 ГК РФ, ст. 92 ЖК РФ для начала добиться изменения категории жилья, что сделать не просто, и только потом возникнет право на продажу.

Коммунальная квартира оформляется по договору социального найма. Такое жилье можно приватизировать и потом продать.

Недостатки комнаты в общежитии и коммунальной квартире

Основными недостатками комнаты в коммунальной квартире и общежитии по сравнению с комнатой в обычной квартире являются:

— увеличенное количество жилых помещений на 1 санузел и 1 помещение для принятия и приготовления пищи. Как правило, в коммунальных квартирах и общежитиях таких помещений более 4-х, следовательно плотность населения выше, чем в обычной квартире

— категория лиц, проживающих в таких жилых помещениях беднее чем в комнате, расположенной в обычной квартире

При этом, стоит отметить положительный аспект — стоимость жилья в коммуналке или общежитии значительно ниже, чем комната в обычной квартире.

Отличия комнаты в коммунальной квартире и общежитии

В бытовом вопросе есть существенная разница между общежитием и коммунальной квартирой:

— в общежитии зона кухни общая и ей пользуются все жители, а в коммунальной квартире кухня поделена на зоны, и у каждого жителя своя плита, стол, стулья, место для размещения кухонной утвари.

— комнату в коммунальной квартире можно приватизировать и продать, а в общежитии приватизация возможна только при решении основного собственника здания.

— комната в коммунальной квартире предназначена для заселения 1 человека или 1 семьи, а в общежитии в комнате могут жить разные лица.

Купить комнату в квартире

Основное отличие комнаты в обычной квартире от иных видов жилья это не закрепленность определенной комнаты за собственником. Дело в том, что обычная квартира в документах по собственности может быть разделена на доли, а в коммунальной квартире за каждым собственником закреплено конкретное жилое помещение.

Следовательно, покупая комнату в квартире, нужно будет договариваться с ее сособствениками о пользовании конкретной комнаты.

Документы для покупки комнаты

Есть сходства комнат как в обычной квартире, так и в общежитии и коммунальной квартире. Они заключаются в наборе документов, необходимых для безопасной покупки комнаты, а именно отказ остальных собственников на продажу комнаты.

В соответствии с нормами ст. 250 ГК РФ каждый сособственник имеет преимущественное право на выкуп доли в общем имуществе. Поэтому перед заключением договора на продажу комнаты необходимо получить нотариальный отказ от остальных собственников на покупку комнаты, либо направить им через нотариуса уведомление с предложение купить комнату. По истечении 30 дней при отсутствии согласия на сделку можно заключать договор купли-продажи.

Какую комнату выгоднее купить?

На рынке недвижимости пользуется спросом комната в обычной квартире, как правило это двух или трехкомнатные квартиры. В таких квартирах всегда есть перспектива выкупить долю сособственника и продать квартиру целиком.

Квартиры располагаются в обычных жилых домах, не имеющих статусов коммунальных квартир или общежитий, следовательно продать в будущем такую комнату или квартиру целиком проще и дороже чем комнату в коммунальной квартире или общежитии.

Для примера можно взять последний кейс. В 2020 г. выбирали комнату в коммунальной квартире в Красногвардейском р-не г. Санкт — Петербурга за 800 тысяч рублей, но в итоге купили в 3-х комнатной квартире за 1200 000 рублей.

В феврале 2024 г. продали эту комнату за 2300 000 рублей (прибавка составила 1100 000), при этом такая же комната в коммунальной квартире на дату публикации стоит 1650 000 рублей в той же локации (прибавка составила 850 000). За время владения, сдавали в аренду за 14 000 рублей, против коммунальной за 8 000 рублей. Разница очевидна.