Эксперты рассказали как купить квартиру без риэлтора и посредников
Зачем нужен риэлтор?
Участие риэлтора в сделке прежде всего необходимо покупателю, нежели продавцу. Владелец новой недвижимости может приобрести вместе с жильем возможные проблемы, от которых не так легко отделаться.
Екатерина Чернецова, юрист в сфере недвижимости и создатель электронного журнала Vнедвиже́, считает, что купить без риэлтора можно что угодно, если не жалко будет это потерять. Например, гараж, который завтра снесет ветром, или маленький участок земли на котором не планируется ничего строить. Во всех остальных случаях — участие в сделке риэлтора необходимо, ведь мы говорим о дорогостоящей серьёзной покупке — недвижимости.
«Грамотный специалист сможет уберечь покупателя от лишнего участия в подготовке к сделке и сделает этот процесс максимально комфортным, взяв решение всех проблем на себя: это переговоры с продавцами и их представителями, проверка недвижимости и всех участников сделки, при необходимости заказ оценки, взаимодействие с сотрудниками банка, нотариусами» — считает Екатерина Чернецова.
В каких случаях можно купить жилье без риэлтора?
Коммерческий директор Концерна «РУСИЧ» Эдуард Гусар рассказал о единственно возможном варианте, при котором участие риэлтора в сделки не обязательно. Покупка квартиры у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) является гарантией не только юридической чистоты квартиры, но и защита прав дольщиков.
Евгения Кобец, эксперт и владелец коммуникационного агентства, лично столкнулась с покупкой и продажей собственных квартир, сделки с которыми проводила без участия риэлтора. Она поделилась личным опытом, как купить квартиру без привлечения агента:
«Есть очень крутой лайфхак, который я практикую. Даже если вы готовы купить недвижимость за наличные, все равно возьмите ипотеку на пару лет. Поверьте, банк тщательно проверит этот объект, как не проверит ни один риэлтор. Банку не нужен какой-то подозрительный залог в активе»
В каких случаях участие риэлтора обязательно?
Эдуард Гусар отмечает, что участие риэлтора и юриста обязательно, если предстоит покупка квартиры «с историей» на вторичным рынке недвижимости:
«То есть во всех случаях, когда важно установить все аспекты владения квартирой, историю переходов прав собственности, личности и место нахождение всех собственников и зарегистрированных в квартире».
Евгения, имеющая личный опыт покупки недвижимости без риэлтора, считает что агент может сэкономить время клиента, когда нет возможности самому заниматься с документами и проверять их. Однако, свободное время стоит немалых денег.
От чего риэлтор может уберечь покупателя при покупке квартир?
При покупке квартиры, в частности на вторичном рынке жилья, могут возникнуть неожиданные проблемы в виде наследников, долгов, банкротства продавца и т. д. Скрытые обстоятельства могут появиться через некоторое время после сделки с недвижимостью.
Поэтому, по мнению Эдурда Гусара, если объект недвижимости не внушает доверия в плане юридической чистоты, риэлтор должен рассказать об этом клиенту:
«Первоочередная задача риэлтора подобрать объект/лот, который будет максимально соответствовать требованиям и жизненному сценарию заказчика и конечно, восстановить всю историю квартиры. Если с документами не все так просто и прозрачно, обязательно проинформировать потенциального покупателя, обсудив все риски для последнего и убедиться, что вся информация понятна и принята».
Евгения Кобец также поделилась опытом. На сделку привлекался юрист, который помогал с документацией и выявлял подводные камни:
«Во-первых, он проверит подлинность документов, во вторых он посмотрит на реакции второй стороны и может распознать что-то, в третьих он точно знает, где вас могу обмануть».
Ответственность риэлтора после сделки с недвижимостью
Бывают ситуации, когда квартира становится проблемной покупкой. Оспорить сделку купли-продажи в суде могут не вступившие в наследство родственники или в случае когда владелец квартиры объявил себя банкротом. Новый владелец жилья всегда становится крайним в такой ситуации, оставшись без жилья и денег.
При вопросе об ответственности Эдуард Гусар напоминает, что риэлторы в основном оказывают информационно-консультационные услуги и в конечном итоге ответственность за сделку несут стороны договора купли продажи — покупатель и продавец:
«Исключение — риэлторские компании и агентства недвижимости. В этом случае риэлтор выступает от компании, деятельность которой застрахована. Наличие страховки и условия ее действия лучше уточнить у представителей компаний».
Что должно насторожить в риэлторе, чтобы отказаться от его услуг?
Екатерина Чернецова выделила три главных фактора, которые должны насторожить в непрофессиональном риэлторе:
- Работает сам по себе. Найти его потом и что-либо предъявить будет сложнее, чем агентству недвижимости которое имеет определённый статус и деятельность которого застрахована
- Работает без договора на оказание услуг, еще и по предоплате. При устной договоренности вам будет сложно доказать сам факт оказания услуги и вернуть свои деньги если услуга не будет оказана
- Не имеет юридического образования или работает без связки с юристом. Стоит уточнить и проверить, имеет ли риелтор юридическое образование, какой опыт работы, какие документы может представить. Если образования соответствующего нет, работает ли с ним юрист.
Помимо документарных фактов, Эдуард Гусар отмечает личные качества риэлтора, которые должны также вызвать подозрение:
«На мой взгляд, это излишняя напористость, нежелание объяснять риски, защита позиции и прав продавца, отказ от подписания договора, оплата наличными, без подписания договора и 100% предоплата»