«Условия могут стать более жесткими»: ставки по ипотеке выросли до 20% в России

Какие ставки по ипотеке

Доцент Базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления г. Москвы РЭУ им. Г. В. Плеханова Ольга Тарасова рассказала, что льготная ипотека стала мощнейшим локомотивом роста всего рынка недвижимости. Достаточно отметить, что с момента введения таких программ в начале 2020 года (когда и была установлена льготная ставка в 6,5%) средняя стоимость новостроек выросла почти в 2 раза.

Весь 2023 год объемы выдачи ипотечных кредитов находились на рекордном уровне, например один только Сбербанк в сентябре подписал более 155 тыс. ипотечных договоров на сумму в 564.5 млрд. рублей. В результате доля ипотечных сделок достигала 90% по отдельным сегментам жилой недвижимости.

Но сейчас рынок, безусловно, начал охлаждаться. Прежде всего, в результате действий ЦБ и Минфина был поднят сам процент, под который происходит льготное кредитование (на 1%), а также существенно ужесточились условия резервирования для кредитных организаций, которые выдают ипотечные кредиты. Также был заметно поднят первоначальный взнос — с 15% до 30%. В результате за прошедший год с рынка практически ушла так называемая «ипотека от застройщика», когда строители выдавали заемщикам кредиты под 1%, параллельно кардинально поднимая стоимость самого объекта недвижимости.

Параллельно ужесточались условия «обычных» ипотечных кредитов. Если весной 2023 года вполне реально было взять ипотеку под 8-9%, то на данный момент, в связи с повышением ставки рефинансирования, этот показатель составляет минимум 16-17% для ипотеки для новостроек и до 20% — для вторичных объектов недвижимости. А это, по сути, уже заградительные ставки.

Что будет с ипотекой

В результате объемы выдачи ипотеки заметно упали, снижаясь на 17-20% начиная с октября 2023 года.

Эксперт рассказала, что условия будут становиться еще более жесткими для заемщиков. Если для первичного жилья можно рассчитывать на определенную компенсацию выпадающего спроса за счет льготных ипотечных программ (семейная, северная, для IT-сотрудников и т. д.), то вторичное жилье, и так «не дотягивающее» до цен новостроек, скорее всего лишится существенной части покупателей.

«Еще более изменит ситуацию и прогнозируемая к лету 2024 года отмена льготных ипотечных программ — государству в условиях повышенной ставки рефинансирования становится совсем невыгодно компенсировать выпадающие доходы застройщиков», — рассказала собеседница.

Стоит ли брать ипотеку

Генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи Юлия Усачева сообщила, что ситуация со льготной ипотекой в России в 2024 году остаётся предметом внимания многих граждан, а также ключевым элементом государственной поддержки в сфере жилищного строительства. На данный момент программа предполагает покупку жилья от застройщиков под сниженную процентную ставку, с дополнительной компенсацией от государства. Это значительно облегчает приобретение собственного жилья для многих россиян.

В 2023 году ставка по льготной ипотеке была установлена на уровне 8% годовых, что уже является повышением по сравнению с предыдущими периодами. Существенным ограничением является и срок действия программы — до 1 июля 2024 года, после чего предполагается её завершение. Ограничения также касаются размера лимита по кредиту (6 млн рублей для всех регионов с декабря 2023 года) и минимального первоначального взноса, который с этого же времени составляет 30%.

«Учитывая текущие тенденции и усилия властей по ужесточению условий программы, можно предположить, что в 2024 году государство продолжит следовать курсу на постепенное сокращение льготных мер. Это может выражаться в дальнейшем повышении процентных ставок, уменьшении лимитов по кредитам или введении дополнительных критериев для заёмщиков», — считает эксперт.

В данной ситуации потенциальным заёмщикам стоит тщательно взвешивать все «за» и «против» при решении оформлять льготную ипотеку. Особое внимание следует уделить своим финансовым возможностям и стабильности доходов, учитывая возможные изменения в экономике и жилищной политике. В то же время, учитывая что программа действует до 1 июля 2024 года, это может стать последним шансом воспользоваться более низкой ставкой для покупки жилья в новостройке.

Сохранится ли льготная ипотека в 2024 году

Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости, Финансовый университет при Правительстве России Александр Цыганов рассказал, что последние изменения условий льготной ипотеки на новостройки были направлены на повышение качества заёмщиков и охлаждение рынков недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга: повышение первого взноса с 20 до 30%, ужесточение требований к соотношению платеж / доход, а также снижение лимита выдачи в столичных регионах с 12 до общероссийских 6 млн. руб. Частично это должно развернуть спрос на регионы и поддержать развитие там, где жилье также строится, а у части жителей выросли доходы.

Также важно отметить развитие программ дальневосточной ипотеки и появление арктической, а также их возможное совмещение с программами выделения гектара земли под застройку и использование. Есть тренд на дальнейшее развитие программ кредитования индивидуального жилищного строительства, которые нуждаются в дополнительной государственной поддержке и в особенности в регионах, где нет или мало многоэтажного строительства.

«Очевидно, что продолжатся ипотечные и жилищные программы для представителей ряда профессий: IT-специалистов, военнослужащих, сельских врачей и учителей, молодых учёных и т. д. Поддержка в данном случае позволяет привлекать и удерживать необходимых специалистов и возможность решения „жилищного вопроса“ часто привлекает внимание к той или иной профессии, месту работы», — отметил собеседник.

Он добавил, что в 2024 году программы льготной ипотеки сохранятся, это семейная ипотека, получившая новые условия, льготная ипотека на новостройки, региональные программы для сельской местности, Дальнего Востока и Арктического региона, для представителей ряда профессий. Льготные ипотечные программы стали фактором не только экономической, но и социальной политики, население воспринимает их как реальный и действенный механизм государственной помощи.