В 2024 году ожидается падения рынка недвижимости до 70% — мнение эксперта

Редакция РБК провела интервью с руководителем департамента новостроек агентства недвижимости «Этажи» Рамазом Шенгелия и руководителем комитета Российской гильдии риелторов (РГР) по ипотеке Ириной Киселёвой.

В беседе были затронуты темы госпрограмм по ипотеке, спроса на недвижимость и прогнозы дальнейших действия как со стороны покупателей, так и застройщиков.

Влияние ключевой ставки на застройщиков

Рамаз Шенгелия отметил в разговоре, что имеющиеся на сегодняшний день условия банков сдерживают поток оформления ипотечных договоров. Если говорить про застройщиков, то ключевым фактором для них является динамика строительства и равномерное пополнение эскроу счетов. Именно соблюдение этого баланса важно для нормального функционирования бизнеса. Для застройщиков ставка банка будет всегда минимальна, так как они работают по проектному финансированию.

И все же, в строительной сфере заметны изменения. Объем новых проектов по сравнению с прошлым годом стал ниже, это как раз связано с ростом ключевой ставки, а также с финансированием и выделением земли под новые проекты. Условия становятся сложнее, поэтому застройщики взяли некую паузу.

Будет ли спрос на недвижимость в 2024 году

На вопрос будут ли покупатели по-прежнему приобретать недвижимость на новых условиях и легко ли преодолимы новые условия по ипотеке, Ирина Викторовна отметила, что это очень интересное ипотечное время. Она напомнила, в конце 2022 года Центробанк уже давал прогнозы относительно возможного поднятия первоначального взноса (ПВ) именно по государственным программам.

Но для заемщиков эта цифра оказалась роковой, так как началась работа по охлаждению ипотечного рынка. Сначала ПВ был поднят до 20% и все увидели небольшое снижение спроса на объем выдачи кредитов, в октябре–ноябре 2023 года он составил примерно 20%. На сегодняшний день эта тенденция не сбавляет своих оборотов.

Прогнозы рынка недвижимости на 2024 год

Во многих банках доля госпрограмм по кредитам составляет до 90% всех выданных займов и это уже считалось перебором. Из-за увеличения ключевой ставки стоимость кредита на вторичном рынке жилья конечно выросла, сейчас в среднем это 18% и она достаточно серьезно влияет на бюджет заемщиков. Со слов Ирины, мнения всех экспертов сводятся к тому, что созданные условия обрушат вторичный рынок недвижимости на 70%, а в районе первичной застройки ожидается небольшой спад, до 20-30%.

Руководитель РГР рассказала, что люди, имеющие средства для первоначального взноса, предпочитают вкладывать их в недвижимость на льготных условиях, нежели держать на счету и иметь пассивный доход. Новые условия не останавливают, потому как не все программы изменились. Условия семейной ипотеки остались прежними, взнос остается на уровне 20%. Поддержка рождаемости и многодетных семей тоже актуальна, но льготная ипотека конечно упадет в спросе.

Спрос на ипотечные программы

Глава агентства недвижимости «Этажи» рассказал про соотношении программ по ипотеке в своей практической работе. До 85-90% всех сделок проходят по госпрограммам, большим спросом пользуется именно льготная ипотека, на втором месте — семейная. За наличный расчет в эконом-классе редко кто приобретает недвижимость, в основном это недвижимость бизнес-класса.

По теме поднятия первоначального взноса Шенгелия высказал свою точку зрения о том, что эта ситуация выгодно не только банку, но и самому заемщику, так как ему придется меньше платить ежемесячных платежей и в целом переплачивать по кредиту. Единственное, этот взнос нужно накопить и это не каждому под силу. Например, при стоимости квартиры 8 млн рублей ПВ составляет 2,5 млн рублей. Ипотека по-прежнему становится недоступной для многих семей, поэтому альтернативой является аренда жилья. Особенно большой спрос аренды наблюдается в мегаполисах России: аренда в среднем составляет 30 тыс. рублей, когда как платеж по ипотеке — около 40 тыс. рублей. Соответственно, аренда гораздо выгоднее.

Какие изменения ждут льготные программы по ипотеке

По вопросу будущих возможных изменений госпрограмм Ирина высказала мнение, что будет ипотека скорее всего будет территориально расширяться и охватывать новые зоны. Например, мы видим как активно развивается Дальневосточная и Арктическая ипотека. Сбербанк открыл новые направления по так называемой исламской ипотеке, куда включены Дагестан и Чечня.

Это говорит о том, что льготные программы расширяются и могут распространиться на отдельные территории России. По ее мнению, 1 июля 2024 года льготная ипотека по госпрограмме будет скорректирована и уже не будет в таком виде, в каком есть сейчас.

Что делать собственникам вторичного жилья

Ирина дала рекомендации для собственников вторичного жилья, для которых продажа квартиры крайне затруднительна в настоящее время. Она считает, что ключевая ставка имеет свойство меняться. Но весной и летом 2024 года все-таки ожидается значительный спад на спрос жилья в старом фонде.

Однако, всегда есть доля клиентов из числа покупателей вторичного рынка жилья, хоть она и небольшая. В основном они рассчитывают на план, по которому берут ипотеку по высокой ставке, платят за нее 4-5 месяцев, а потом рефинансируют ее в другом банке по сниженной ключевой ставке. Но в любом случае рекомендуется рассчитывать выгоду. Возможно, в 2024 году стоит попридержать такую сделку до более лучших времен.