Застройщики устроили бунт из-за льготной ипотеки

Почему образовалась такая ситуация и как комментируют свое сотрудничество с банками строительные компании — читайте в NEWIA.RU.

Кто компенсирует льготную ипотеку

Расходы по льготной и семейной ипотеке в федеральном бюджете покрываются за счет предоставления субсидии оператору программы Дом.РФ. Затем, институт развития компенсирует банкам упущенную прибыль от выдачи жилищных кредитов по сниженной ставке (не более 8% для льготной и не более 6% для семейной ипотеки). Государство выплачивает субсидию до ключевой ставки, увеличенной на 2,5% в зависимости от программы.

Однако, изменение условий программы льготной ипотеки в России вызвало конфликт между крупными банками и застройщиками. Банки вносят изменения в программы, которые противоречат интересам девелоперов, предлагая выдавать льготные ипотечные кредиты только клиентам «партнерских» застройщиков, чтобы получать комиссионные от них.

Почему застройщики могут отказаться от партнерства с банками

Размер компенсации по государственным программам ипотеки к концу 2023 года снизился с 2,5% до 1,5%. Сокращение субсидирования привело к тому, что ипотечный продукт для банка стал работать почти «без выхлопа». Чтобы избежать убытков от участия в предоставлении льготных ипотечных кредитов, банки начали взимать комиссии у девелоперов. Эта ситуация привела к конфликту между банками и застройщиками.

В ответ на такую практику, некоторые застройщики стали отказываться сотрудничать с определенными банками или повышают стоимость квартир для покупателей.

В конце декабря Сбербанк объявил об изменении условий для выдачи льготной ипотеки, что заставило другие крупные банки принять аналогичные решения. В результате Setl Group, крупнейший застройщик в Санкт-Петербурге, решил прекратить сотрудничество с кредитными организациями, которые начали требовать от девелоперов комиссии за сделки по льготной ипотеке.

К приостановке всех соглашений со Сбербанком также присоединились ПИК, Строительный трест, Группа ЦДС — передают аналитики Telegram-канала ЕРЗ.РФ.

Как сообщает Коммерсантъ, кубанский застройщик тоже получил письмо от Сбербанка с уведомлением о взимании комиссии по ипотечным льготным программам в размере 7,5-11,5%.

ФАС России заинтересовалось данной ситуацией и будет проводить ведомственную проверку по обращениям девелоперов.

Кто в итоге платит за разницу льготной ипотеки

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости в группе ЦДС, отмечает, что почти ни один строитель не намерен расплачиваться за комиссии. В модели проектного финансирования, согласованной с банками, нет потери 7-10% от стоимости квартиры. Однако он надеется, что вопрос будет решен компромиссно в течение 2-4 недель, в противном случае рынок новостроек будет столкнуться с обвалом.

Экономист и финансовый аналитик Виталий Калугин считает, что объявленный застройщиками бойкот находится на стадии переговоров. Он также отметил, что другие банки не смогут справиться с таким объемом ипотечных кредитов. Выдача кредитов такого масштаба требует создания резервов и наличия значительного капитала, чего не у всех кредитных организаций имеется. В конечном счете, ситуация должна устаканиться, и вопрос заключается в том, кто будет нести больше расходов — банки или застройщики.

По словам Руслана Сырцова, управляющего директора компании «Метриум», наиболее неудобное положение в данный момент оказались именно покупатели, которые оформили ипотеку в банках, с которыми девелоперы перестали работать. Теперь им предстоит приобрести квартиру по цене, выше изначальной, примерно на 10%-15%.

Михаил Бурмистров, генеральный директор компании «Infoline-Аналитики», считает, что сложившаяся ситуация является тупиковой: 70% продаж жилой недвижимости в новостройках обеспечивается ипотечным кредитованием, а кредиты по рыночным условиям зачастую непосильны для покупателей.

Однако временным выходом может стать использование дифференцированного ценообразования для разных условий приобретения, например, предоставление скидки на квартиру в случае покупки без льготной ипотеки.

По данным ДОМ.РФ доля ипотечных кредитов на первичном рынке только растет, пользуясь большим спросом. В третьем квартале 2023 года выданные кредиты по льготным программам составили 85% от общего числа оформленных договоров по ипотеке.

Сложившаяся ситуация пока что в первую очередь не выгодна застройщикам, на которых ложиться финансовая нагрузка за сокращение субсидирования. Некоторые встали на путь поиска новых решений партнерства, другие — устроили бунт и отказались сотрудничать. Однако, все в один голос предупреждают о возможном росте цен на квартиры в новостройках.