Чем апартаменты отличаются от квартиры: плюсы и минусы

Что такое апартаменты

В последние годы застройщики все чаще предлагают помещения, которые нельзя использовать для официальной регистрации проживания. В России сейчас обсуждается вопрос о правовом статусе таких помещений, которые по закону являются нежилыми объектами, но фактически используются для проживания. За апартаменты приходится платить повышенные коммунальные тарифы, как за коммерческую недвижимость, и не предоставляются льготы ЖКХ и субсидии. Но у такого типа недвижимости есть и свои преимущества.

Какие бывают апартаменты

Апартаменты можно классифицировать на четыре вида:

1. Апарт-отели, где люди арендуют номера на короткий срок и могут пользоваться гостиничными услугами и посудой.
2. Доходные дома, где владельцы сдают номера на длительный срок, иногда предоставляются дополнительные услуги, но это необязательно.
3. Апартаменты, распространенные в США, где апартаменты можно купить и жить в них или сдавать другим людям.
4. Многофункциональные комплексы, которые похожи на обычные квартиры. В апартаментах можно проживать постоянно, продавать их или сдавать в аренду.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Главное отличие апартаментов от обычных квартир заключается в их статусе. Апартаменты считаются нежилой недвижимостью, поэтому в них нельзя получить постоянную регистрацию, только временную по месту пребывания. В связи с этим и из-за отсутствия развитой инфраструктуры, апартаменты стоят дешевле, чем обычные квартиры. Однако, так как апартаменты имеют коммерческий статус, размер коммунальных платежей и имущественного налога выше.

Плюсы и минусы апартаментов

Некоторые недостатки апартаментов:

1. Повышенные платежи за коммунальные услуги и налоги.
2. Нестабильный состав жильцов, большая часть из которых арендаторы и постоянно меняются.
3. Отсутствие требований для застройщиков по созданию ближайших детских садов и школ.
4. Невозможность оформления постоянной регистрации.
5. Отсутствие возможности использования льготных программ и материнского капитала.

Однако, есть и положительные моменты:

1. Цена при продаже обычно немного ниже, чем у аналогичных квартир (примерно на 7-15%).
2. Часто предлагаются услуги управляющей компании, которая будет сдавать апартаменты в аренду и управлять ими, что принесет вам пассивный доход.
3. Есть комплексы апартаментов, где застройщик предоставляет жильцам сервис на уровне хорошего отеля.

Покупка для инвестиций

Кстати, о вложениях. В качестве инвестиции многие приобретают как квартиры, так и апартаменты с целью дальнейшей сдачи их в аренду. Отличие заключается в том, что при сдаче квартиры в аренду владелец сам должен заниматься поиском арендатора, подготовкой жилья, уборкой и ремонтом, заключением договоров и контролем над выплатами и отношениями с соседями.

В отличие от квартир, апартаменты могут быть сервисными, то есть специально созданными для сдачи в аренду. Они находятся в апарт-отелях, которые похожи на обычные гостиницы. Там есть лобби, ресепшен и различные услуги, включая фитнес-залы, салоны красоты, доставку еды в номер, вызов такси и уборку. Здесь также есть управляющая компания, которая берет на себя все формальности, начиная от поиска арендаторов до ремонта. Владелец апартаментов получает лишь доход, отдавая около четверти прибыли управляющей компании.

Преимущество квартиры заключается только в том, что владелец может в любой момент заселиться в нее сам. Если таких планов нет, то лучше выбрать сервисные апартаменты, так как они приносят более высокую доходность (в среднем 8-11% годовых по сравнению с 5-8% при сдаче квартиры).

Важно отметить, что даже несервисные апартаменты более выгодны для сдачи в аренду по сравнению с квартирой. Ставка аренды для апартаментов такая же, как и для квартир, но вложения окупятся быстрее. Благодаря более низкой цене и возможности деления на более мелкие помещения, апартаменты окупаются быстрее, их строительство происходит с учетом таких факторов, что квартирам недоступно. Например, предлагаются варианты апартаментов площадью 10-15 кв. м, что невозможно при строительстве квартир.

Как сделать перепланировку в апартаментах

Апартаменты — помещение, которое не предназначено для проживания, поэтому требования к изменению его планировки не такие строгие, как в жилых домах. Комнаты и кухня могут быть расположены в любом месте, в то время как это сложнее сделать с квартирой: влажные зоны должны находиться только над другими влажными зонами, а жилые комнаты — над жилыми. Одобрить изменение планировки в апартаментах проще, чем в квартире.